20161102-中债资信-解码NPL之土地使用权回收估值方法_寸土寸金_论不良ABS必争之_地__16页_1mb

不良ABS土地使用权回收估值方法分析总结

核心内容

本文档围绕不良资产证券化（ABS）中土地使用权抵押回收的估值方法展开，重点分析了土地使用权抵押的有效性、回收价值评估、回收时间评估以及变现影响因素。文章旨在为不良ABS的估值提供系统性指导，帮助评估机构更准确地判断抵押物的回收潜力和价值。

主要观点

1. 土地使用权抵押有效性评价

• 我国土地实行公有制，土地所有权不可抵押，但土地使用权可抵押。
• 抵押权的设立需满足以下条件：
  • 抵押人具备民事权利能力和行为能力；
  • 抵押合同有效；
  • 依法办理抵押登记。
• 不同类型土地使用权的抵押有效性存在差异：
  • 宅基地：一般不可抵押，但部分试点地区允许；
  • 以划拨方式取得的国有建设用地：满足条件可抵押；
  • 乡镇、村企业建设用地：不得单独抵押，需随附建筑物；
  • 以出让方式取得的国有建设用地：可自由处分，抵押期限受剩余使用年限限制；
  • 农用地（林地）：部分林权可抵押，如用材林、经济林、薪炭林；
  • 四荒地：依法承包并经发包人同意可抵押，抵押期限最长不超过50年。

2. 土地使用权抵押回收价值评估

• 评估方法选择：
  • 市场法：适用于国有建设用地、林地及四荒地；
  • 收益法：适用于有稳定收益来源的林地（如用材林、经济林）；
  • 成本法：适用于幼龄林，需考虑重新营造成本。
• 市场法调整因素：
  • 个别因素：面积、剩余使用年限、林种结构、林龄等；
  • 区域因素：交通便利程度、市场交易活跃度、周边配套设施等；
  • 时间因素：案例与受评土地的成交时间差异；
  • 交易因素：正常一级市场、二级市场、司法拍卖等。
• 林地评估公式：
  $$
  E _ {n} = \sum_ {i = n} ^ {u} \frac {(A _ {i} - C _ {i})}{(1 + P) ^ {i - n + 1}}
  $$
  • $E_{n}$：林权评估值；
  • $A_i$：第i年的收入；
  • $C_i$：第i年的年成本支出；
  • $U$：经营期；
  • $P$：折现率；
  • $n$：林木年龄。

3. 土地使用权抵押回收时间评估

• 回收时间主要取决于司法诉讼进度，需根据评估时点倒推变现所需时间；
• 不同司法程序可能对回收时间产生影响，如法院查封、执行程序等。

4. 土地使用权抵押变现影响因素

• 共性因素：
  • 区域经济景气度和司法环境影响资产处置的活跃度和回收效率；
  • 划拨土地在缴纳出让金后可转为出让土地，提高变现可能性。
• 个性因素：
  • 他行首封：首封法院享有优先处置权，可能影响抵押权人的回收金额和时间；
  • 房地一并抵押：若地上建筑物未抵押，抵押权人可主张对整体变现所得的优先受偿；
  • 四荒地：市场交易活跃度低，回收价值需参考相似荒地的拍卖或招标价格；
  • 小产权房：在流转和抵押方面存在较大障碍；
  • 刑事因素：涉及刑事案件时，需考虑刑事赔偿对回收价值的影响。

关键信息

• 土地使用权抵押有效性与土地类型、取得方式密切相关；
• 评估方法需根据土地类型灵活选择，市场法为主，收益法和成本法为辅；
• 回收时间评估需结合司法流程进行，可能受到多方面因素影响；
• 变现影响因素包括法律、经济、市场、政策等多个层面，需综合分析。

评估建议

• 在进行土地使用权抵押回收估值时，应结合抵押物类型、法律有效性、市场环境及司法程序等多方面因素；
• 对于缺乏可比案例的林地或四荒地，建议采用收益法或成本法进行评估；
• 需关注他行首封、小产权房、刑事因素等对回收价值和时间的潜在影响。