时隔多年再推地，寸土寸金的黄浦区新房都是谁在买？-6页_793kb

黄浦区新房市场分析总结

核心内容

黄浦区作为上海的核心区域，近年来新房供应显著减少，但随着旧改项目的推进，2024年起将迎来新房供应的密集期。2023年3月，黄浦区公开推介两宗位于小东门街道和豫园街道的地块，总面积约3.2公顷，均具备优越的区位条件和丰富的配套资源。

主要观点

1. 黄浦区新房供应进入密集期

• 黄浦区近十年仅在2014年通过公开途径出让了6幅涉宅地块，其余均由地方平台以底价接手。
• 2022年至2023年黄浦区公开土拍处于“空窗期”，但通过协议或划拨方式已出让6幅地块，其中大部分为可上市的商品住宅。
• 2025年底前，黄浦区将完成零星二级旧里以下房屋改造；2027年底前完成小梁薄板房屋改造；2032年底前完成不成套职工住宅改造，推动新房供应增加。

2. 新房项目同质化严重，客群重叠度高

• 黄浦区即将入市的豪宅项目普遍单价在15万/㎡以上，户型以150㎡以上的大平层为主，总价多在2000万以上，甚至有天价别墅。
• 由于产品相似且地理位置相近，客户重叠度较高，黄浦·庆成府的客户重叠度在40%以上的有三个项目。
• 尽管客群来源相似，但通过【云洞察】产品数据库分析，各楼盘仍有专属客群，主要体现在工作和居住商圈的差异上。

3. 客群细分存在差异

• 黄浦·庆成府、海玥黄浦源、露香园二期和绿城外滩兰庭的客户来源中，本地客与外地客比例约为4:6，但绿城外滩兰庭的外地客占比高达55%，主要来自江浙及北京地区。
• 外地客户对景观资源、地段价值更为关注，而本地客户则更倾向于选择与自身生活圈契合的项目。
• 除了高端客户外，南桥、惠南、高境等传统刚需居住板块的客户也对黄浦区新房项目表现出较高的关注度。

关键信息

土地出让情况

待售项目一览（按找房热度排序）

数据来源

• 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库