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“930”房地产政策集中松绑总结

核心内容

2022年9月29日至30日，央行、银保监会、财政部、税务总局四部委联合发布三项全国性房地产政策，标志着自2016年“房住不炒”提出以来，首次出现全国性政策集中出台。此次政策调整旨在支持居民住房需求，缓解房地产市场下行压力，同时维护“不炒”的底线，推动房地产市场平稳健康发展。

主要观点

1. 政策背景与意义

   • “930”作为房地产政策的重要窗口，历史上曾多次出现政策松绑，如2014年、2015年、2016年。
   • 本次政策调整是2016年“217”政策以来的首次全国性放松，显示出政策对居民住房需求的支持力度加大。

2. 政策内容解读

   • 首套房贷利率下限阶段性放宽
     • 针对2022年6-8月新建商品住宅价格指数环比、同比均连续下跌的城市，允许阶段性放宽首套房贷利率下限。
     • 涉及城市以弱二三线城市为主，预计首套房贷利率下限可向1年期LPR靠拢。
     • 共23个城市符合条件，包括9个二线城市和14个三四线城市，其中部分城市房价下跌月数已超过10个月。
   • 居民换购住房个人所得税退税优惠
     • 自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，其出售现住房已缴个税可予以退税。
     • 优惠政策不限定城市能级，但高能级城市因房屋增值额或成交总价更高，受益更大。
     • 政策以支持居住需求为主，而非投机需求。
   • 下调首套公积金贷款利率
     • 首套公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
     • 该调整使公积金贷款利率达到历史较低水平，有利于降低居民购房成本。

关键信息

• 政策目标：支持刚需和改善性住房需求，缓解房企流动性困境，稳定房地产市场。
• 政策周期转向宽松：房地产政策方向已转向宽松周期，但“不炒”的底线依然清晰。
• 政策路径：
  • 执行纠偏：推动开发贷能贷尽贷，按揭款能放尽放，实现监管资金自由取用。
  • 稳定销售：通过支持居民“敢买房”和“愿买房”来稳定销售，防止负反馈机制加剧市场风险。
• 未来政策预期：
  • 商品房销售仍处于磨底阶段，未来政策仍有进一步放松空间。
  • 有望在“限贷不过度”、“限购不限籍”、“限区不限市”等方面进行更精准的政策调整。

政策影响与展望

• 市场影响：三项政策以“托市”为主，更多是为销售提供短期支持，而非全面刺激市场。
• 政策空间：预计未来仍可能出台更多支持居住需求的政策，例如对限贷政策进行优化，对限购政策进行精细化调整。
• 政策重点：支持“房住”与坚守“不炒”并行，政策能否在“房住”与“不炒”的交叉地带松动，将成为未来政策观察的重点。

风险提示

• 数据统计不全
• 经济超预期变化
• 房地产监管政策超预期调整

总结

本次“930”房地产政策集中松绑，是近年来首次出现的全国性政策调整，标志着房地产调控政策从因城施策向适度宽松转变。政策主要集中在支持居民购房需求，通过降低贷款利率、提供个人所得税退税优惠等手段，缓解市场压力，同时防范房企流动性风险向资不抵债风险蔓延。未来政策仍可能在“限贷”、“限购”等方面进一步优化，以更精准地支持居住需求，推动市场平稳发展。