20210129-亿翰智库-房地产_长租公寓_暴雷_的核心原因与未来发展的四个利好_12页_941kb

长租公寓行业分析总结

核心内容

本文围绕长租公寓行业展开分析，探讨其“暴雷”现象的核心原因及未来发展的有利趋势。文章指出，尽管分散式长租公寓在短期内具有扩张优势，但其高收低租的模式和举债经营的策略，导致持续亏损和资金链断裂，成为暴雷的主要原因。相比之下，集中式长租公寓在盈利前景、管理效率和服务质量等方面更具优势，未来政策红利和市场需求将推动其发展。

主要观点

1. 长租公寓的三种模式

   • 分散式：通过获取零散房源，进行二次装修后出租，模式为C2B2C，盈利主要来自租金差价和服务费。
   • 集中式：包括重资产和轻资产两种形式，重资产集中式由房企主导，轻资产集中式则由中介企业运营，模式为B2B2C&B，具备更高的运营效率和服务质量。
   • 重资产分散式：几乎不存在。

2. 蛋壳暴雷的原因分析

   • 采用高收低租策略，恶性竞争导致持续亏损。
   • 举债经营未能实现盈利，陷入“借新还旧”的恶性循环。
   • 疫情导致出租率下降，加速资金链断裂。
   • 缺乏有效监管，资金池管理不善。

3. 政策与市场需求的双重推动

   • 政府出台多项政策支持长租公寓发展，包括鼓励房企发展租赁业务、支持租赁REITs和专项债券发行。
   • 流动人口数量庞大，租赁市场需求旺盛，预计2020年市场规模达2.7万亿元。

4. 集中式长租公寓的四大利好趋势

   • 多元化融资渠道拓宽：REITs试点有望落地，为重资产模式提供融资支持。
   • 租赁土地供应增加：房企土拍中竞自持成为常态，推动集中式业务发展。
   • 行业整合加速：政策监管趋严，低效企业将被淘汰，集中度提升。
   • 拆分上市助力发展：房企推动长租公寓板块分拆上市，增强盈利能力与市场影响力。

关键信息

行业现状

• 长租公寓市场仍处于起步阶段，但发展潜力巨大。
• 分散式公寓暴雷频发，集中式公寓因管理效率和服务质量优势更具可持续性。
• 2020年我国流动人口达2.33亿，70%以上为租房群体，租赁市场有约1.66亿人存在租赁需求。

政策支持

• 2015年起，国家出台多项政策支持长租公寓发展，包括鼓励房企转型、支持租赁REITs、专项债券发行等。
• 政府强化监管，推动租赁市场规范化，提高行业透明度。

企业案例

• 万科、龙湖：已发行住房租赁专项债，融资成本较低。
• 自如：通过ABS融资，但成本高于专项债。
• 蛋壳：因高收低租、举债经营和缺乏监管暴雷，成为行业警示案例。

未来趋势

• REITs试点：预计未来几年住房租赁REITs将逐步落地，为重资产模式提供融资支持。
• 租赁用地增加：竞自持土地成为房企土拍常态，集中式公寓发展迎来新机遇。
• 行业整合：低效企业将被淘汰，集中式公寓将逐步占据市场主导地位。
• 分拆上市：房企推动长租公寓板块上市，助力业务规模化发展。

总结

长租公寓行业在政策与市场需求的双重推动下，具有较大的发展潜力。然而，分散式公寓因高收低租、举债经营和缺乏监管等问题，频繁暴雷，暴露出行业风险。集中式公寓因其更高的管理效率、稳定的租金收入和更完善的运营体系，未来发展前景更为广阔。随着政策的持续支持、融资渠道的拓宽以及行业整合的加速，集中式长租公寓有望成为行业发展的主流模式，实现可持续发展。