政策月报第4期：稳地产：“量变”如何引起“质变”？-20231205-国金证券-16页_1mb

稳地产：“量变”如何引起“质变”？

一、稳地产再加码，政策多维度优化

1. 地产链前端

   • 土地政策松动：11月百城土地流拍率近12%，溢价率降至3%；22个限价城市中18城已放松限价，广州首松一线地价限制，优质地块成交溢价突破15%。
   • 地方土地收入下滑：10月地方国有土地出让同比下滑25%，财政压力增大。

2. 地产链中端

   • 房企融资支持增强：央行提出“三个不低于”，加大对非国企融资支持；房企债券违约规模达4000亿元，美元债指数持续下探。
   • 保交楼政策加码：推动项目交付，缓解购房者信心。

3. 地产链后端

   • 居民购房门槛降低：深圳统一二套房首付比例至40%；二线城市取消限购，优化落户政策，释放需求。

二、“三大工程”成稳地产缓冲垫

1. 政策部署与协同：

   • 高层多次强调城中村改造、保障性住房和“平急两用”基础设施建设，多地已落地细则（如广州征求意见稿），三者相互配合，形成共同推进格局。

2. 资金来源与支持：

   • 地方财政紧张，中央专项补助、项目专项借款和社会资金（如PSL、政策性银行）是关键。广州案例显示，通过政府+社会资本模式加速推进。

三、当前问题与核心驱动

1. 问题根源

   • 高库存与销售低迷：2021年以来商品住宅去化周期拉长，房企拿地意愿受抑制；2022年净停工面积占比达103%，居民购房预期受挫。
   • 居民杠杆率高企：2022年居民杠杆率达61.3%，叠加疫情“疤痕效应”，购房能力和意愿受限。

2. 核心驱动

   • 政策方向：通过“保交楼”稳预期、降低购房成本、提升就业收入，力促需求回升；需解决库存与销售传导不畅问题，推动商品房去化周期缩短。

总结

当前稳地产政策聚焦“量变”到“质变”的关键节点，需综合土地、融资、需求支持三方面，优先破解房企信心与居民购房能力两大制约，以“三大工程”平滑市场波动，最终实现销售与投资的良性循环。