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大中华区物流地产市场回顾（2025年三季度）

核心内容概览

2025年三季度，大中华区物流地产市场整体呈现供需调整、租金承压和市场策略优化的态势。在宏观经济和政策推动下，物流需求保持增长，但投资与租赁市场仍面临一定挑战。

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市场趋势与宏观经济

• 经济增长：2025年前三季度，中国国内生产总值达101.5万亿元，同比增长5.2%。
• 社会物流总额：前三季度社会物流总额达263.2万亿元，同比增长5.4%。其中，工业品物流需求稳步增长，消费物流因政策推动而持续释放。
• 投资情况：2025年前三季度，工业/物流投资交易额占总投资交易额的14%。国家发改委推动REITs常态化申报，为物流地产投资注入新动能。

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整体市场概览

• 高标仓存量：2025年三季度，中国内地高标物流仓储存量达1.32亿平方米。
• 新增供应：三季度新增供应约48万平方米，未来至2027年底预计新增高标仓约2,205万平方米。
• 租金与空置率：三季度平均租金为29.4元/平方米/月，环比微降1%；空置率降至17.16%，环比下降0.65个百分点。

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区域市场表现

华北区

• 整体情况：空置率微降至20.19%，租金环比降1.7%。
• 重点城市：
  • 北京：空置率维持高位，未来供应集中于平谷，议价空间大。
  • 天津：空置率环比上升1.12个百分点至10.82%，租金降2%。
  • 廊坊：空置率略降至30.17%，业主采取以价换量策略。

华东区

• 整体情况：空置率降至21.2%，租金环比降0.7%。
• 重点城市：
  • 上海：空置率微降0.33个百分点，租金降1.3%。
  • 苏州：空置率降2.97个百分点，租金降1.7%。
  • 嘉兴：空置率升0.97个百分点。
  • 浙江：受电商扩租影响，空置率微降。

华南区

• 整体情况：空置率微升至10.6%，租金维持在37.7元/平方米/月。
• 重点城市：
  • 深圳：空置率微升0.06个百分点，租金降0.2%。
  • 广州：空置率略降至6.1%，租金保持稳定。
  • 佛山：空置率降0.48个百分点，未来供应压力大。

华中区

• 整体情况：空置率微升至11.63%，租金环比降1.4%。
• 重点城市：
  • 武汉：空置率13.8%，主要租户为电商、快消品、服装、快运。
  • 长沙：空置率稳定，租金保持在27.6元/平方米/月。

西南区

• 整体情况：空置率微降至10.88%，租金环比微涨0.4%。
• 重点城市：
  • 成都：空置率微降，电商、汽车及食品饮料行业需求积极。
  • 重庆：空置率大幅下降3.52个百分点至10.05%，汽车零部件需求扩张。

中国香港

• 整体情况：优质仓库空置率升至10.6%，租金连续第四季度下跌，全年预计下跌10%。
• 主要区域：新界空置率升至16.9%，业主采取租金优惠策略以吸引租户。

中国台湾

• 整体情况：优质物流仓储存量稳定，预计至2027年底将增加29.5%。
• 重点城市：
  • 桃园市：优质物流仓储集中地，约占67%，租金行情约700~850元/坪/月。
  • 预计供应：2026年将有约36.65万坪新供给入市。

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主要租赁成交

• 顺丰供应链：从青衣搬迁至赤腊角菜鸟智慧港，租用面积约95,500平方呎。
• 热线国际输送(香港)：从新界北铁皮仓库搬迁至葵涌和黄物流中心，承租约57,500平方呎。
• GKE金属：在长沙湾租用约10,000平方呎仓库，并考虑扩充约30,000平方呎。

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未来展望

• 中国内地：新增供应放缓，市场需求缓慢恢复，租赁压力有所缓解，但租金和空置率仍承压。业主需采取多元化策略，如弹性租赁、改造升级、增值服务等，以提升项目吸引力。
• 中国香港：受美国贸易政策影响，环球贸易流向不确定，物流市场表现疲弱。预计租金仍面临下行压力，全年租金将下跌约10%。
• 中国台湾：物流需求持续攀升，新供给预计于2026年陆续落成，租金维持稳定增长趋势。

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关键信息总结

• 政策推动：REITs常态化申报政策为物流地产投资提供新动力。
• 需求增长：高端制造业、新能源汽车、电商等行业的物流需求快速增长。
• 供应压力：未来三年内地及台湾将有大量新增高标仓入市，加剧市场竞争。
• 租金调整：租金普遍承压，部分城市如北京、深圳、重庆等空置率下降显著。
• 业主策略：采取租金下调、弹性租赁、物业改造等策略以增强竞争力。

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联系人信息

• 苏智渊：董事总经理，中国区产业地产部主管，邮箱：tony.zy.su@cushwake.com
• 黄宝钢：助理董事，中国区产业地产部，邮箱：vincent.huang@cushwake.com
• 夏颖如：高级市场主任，中国区产业地产部，邮箱：ali.xia@cushwake.com
• ** Shaun Brodie**：高级董事，华东区研究部主管，邮箱：shaun.fv.brodie@cushwake.com
• 邓淑贤：执行董事，香港研究部主管，邮箱：rosanna.tang@cushwake.com
• 管超：助理经理，华东区研究部，邮箱：chao.guan@cushwake.com
• 李易璇：助理董事，台湾研究部，邮箱：eason.jh.lee@cushwake.com
• 张晓端：高级董事，华南及华中区研究部主管，邮箱：xiaoduan.zhang@cushwake.com
• 陈妍斐：董事，亚太区资本市场研究主管，邮箱：catherine.chen@cushwake.com
• 魏东：董事，华北区研究部主管，邮箱：sabrina.d.wei@cushwake.com
• 贾萱：助理董事，华西区研究部主管，邮箱：ivy.jia@cushwake.com

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