20220109-国金证券-房地产行业研究_龙湖分拆物业上市_并购贷不计入三条红线_16页_929kb

资源与环境研究中心房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告为国金证券房地产行业周报，主要分析了2022年1月第一周房地产市场表现、销售数据、政策动态及投资建议。整体来看，房地产行业在政策利好与市场调整中呈现分化趋势，部分头部房企表现优于大盘，而物业板块则整体表现不佳。

主要观点

• 市场表现：

  • 本周申万A股房地产板块涨幅达+4.5%，在各板块中位列第一。
  • 港股房地产板块涨幅为+1.6%，在各板块中位列第六。
  • 恒生物业服务及管理指数跌幅为-5.2%，明显跑输沪深300指数（-2.4%）。

• 销售数据：

  • 新房销售：40个城市商品房成交面积为411万平方米，周环比-48%，周同比-35%。其中，三四线城市跌幅较大，分别为周环比-54%和周同比-58%。
  • 二手房销售：17个城市二手房成交面积为96万平方米，周环比-38%，周同比-39%。三四线城市跌幅显著，周同比-81%。

• 库存与去化周期：

  • 本周12城商品房库存为1.54亿平米，环比-1.8%，同比+1%。
  • 去化周期为14.5个月，较上周下降1.1个月，较去年同期增加2.1个月。

• 政策与新闻：

  • 龙湖集团分拆物业子公司龙湖智创生活上市，2021年1-9月新增在管面积5943万平方米，其中60%来自收并购。
  • 并购贷款不再计入“三条红线”，有助于缓解房企流动性压力。
  • 各地出台购房补贴、人才政策、公积金互通等政策，旨在促进市场回暖。

• 投资建议：

  • 地产板块：看好经营稳健的头部房企和2021年销售逆势增长的房企，如保利发展和绿城中国。
  • 物业板块：推荐民营物业公司，如金科服务、建业新生活、碧桂园服务，认为其在房企流动性改善后有较大估值修复空间。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：2146
• 沪深300指数：4822
• 上证指数：3580
• 深证成指：14344
• 中小板综指：14065

龙湖集团分拆物业上市

• 在管面积：截至2021年9月底，龙湖智创生活在管面积为2.37亿方，合约面积为3.49亿方。
• 收入与利润：2021年1-9月总收入78亿元，毛利润21亿元，毛利率27.6%。
• 业务增长：商业运营及物业管理收入占比、毛利润占比和毛利润率分别提升至23%、29%和35%。

并购贷款政策

• 并购贷款不再计入“三条红线”指标，有助于缓解房企流动性压力。
• 龙湖集团分拆物业子公司上市，为物业板块带来独立融资平台。

销售数据

• 新房销售：40城合计成交411万平方米，周环比-48%，周同比-35%。
• 二手房销售：17城合计成交96万平方米，周环比-38%，周同比-39%。

投资评级

• 地产板块：推荐保利发展、绿城中国等。
• 物业板块：推荐金科服务、建业新生活、碧桂园服务等。

风险提示

1. 房地产改善政策落地效果不及预期：政策实施需时间，基层推进及购房者观望态度可能影响效果。
2. 并购整合不及预期：物业行业并购频繁，若整合不顺可能导致业绩受损。

图表目录摘要

• 图表1-4：房地产板块及个股涨跌幅分析。
• 图表5-7：物业板块及个股涨跌幅分析。
• 图表8-11：新房成交面积及同比增速。
• 图表12-15：二手房成交面积及同比增速。
• 图表16-18：重点城市库存与去化周期。
• 图表19-20：地产行业政策及公司动态。
• 图表21-22：物管行业政策及公司动态。
• 图表23-25：地产及物业股估值分析。
• 图表26：覆盖公司估值情况。

投资建议说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

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