20220121-亿翰智库-房地产_并购贷不计入_三道红线_有多大意义_会不会掀起并购大潮__6页_964kb

房地产行业研究：并购贷不计入“三道红线”的意义与影响

核心内容概述

本文围绕“并购贷不计入三道红线”的政策传闻，探讨其对房地产行业的影响，特别是对房企融资、并购行为及行业整体发展态势的潜在作用。文章指出，该政策调整虽然为部分房企提供了缓解资金压力的可能，但行业整体仍面临严峻挑战，短期内难以形成大规模的并购热潮。

主要观点

1. 三道红线政策背景与影响

• 政策初衷：三道红线政策（净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比）旨在引导房企去杠杆，防范系统性风险，防止债务集中爆发。
• 政策实施：政策在2020年8月推出，首批试点12家房企，2021年才全面覆盖。政策对不同档位房企的有息负债增长设定了上限。
• 政策效果：虽然政策初衷合理，但在执行过程中，部分企业因融资受限而陷入困境，甚至出现暴雷现象。2021年全国商品房销售金额虽创新高，但房地产开发投资和新开工数据却表现疲软，显示行业整体仍面临较大压力。

2. 并购贷不计入三道红线的意义

• 政策信号：该政策调整释放了积极信号，表明监管层对部分优质房企进行支持，特别是针对出险企业项目的承债式收购。
• 融资便利性：并购贷款不再计入三道红线，意味着房企在并购过程中可获得更多的融资空间，但实际效果取决于市场环境和企业自身状况。
• 潜在作用：有助于缓解部分房企的资金压力，推动企业间的资源整合，但并不能从根本上解决行业整体的债务问题。

3. 并购潮是否将掀起？

• 市场现状：当前房地产市场整体低迷，多数房企面临销售压力，资金链紧张，难以承担并购带来的额外成本。
• 并购对象：目前的并购行为多集中在核心城市的优质项目，且多为已有合作关系的企业间交易，未形成广泛而激烈的并购热潮。
• 未来预期：若仅调整并购贷计入规则，而其他因素（如市场低迷、预售资金监管严格）不变，短期内难以出现集中性并购行为，项目并购仍将以点状形式发生。

4. 谁将受益？

• 优质房企：资金压力较小的央企、国企及稳健型民企可能成为并购的主要发起方，但其动力有限，因并购成本高且风险大。
• 出险企业：部分已暴雷或濒临暴雷的企业可能通过转让项目获得资金，但其议价能力弱，往往被动接受收购。
• 资本市场：并购行为可能有助于部分房企提升市场形象，扩大规模，为后续融资或上市提供支持。

关键信息

• 行业现状：2021年房地产行业出现大量房企暴雷，市场成交冷淡，新开工和开发投资增速放缓。
• 政策调整：并购贷不计入三道红线指标，可能为部分房企提供融资便利，但效果有限。
• 并购动机：当前房企更倾向于轻资产业务（如社区服务），而非大规模土地并购。
• 市场预期：短期内并购潮难以形成，行业仍需时间调整，政策调整对行业影响有限。

结论

“并购贷不计入三道红线”的政策调整在一定程度上缓解了部分房企的资金压力，但无法从根本上扭转行业整体低迷的态势。短期内，行业并购行为仍将以点状形式出现，主要集中在优质项目和核心城市，且多为已有合作关系的企业间交易。未来是否能掀起真正的并购热潮，还需依赖市场回暖、政策进一步宽松及企业自身经营状况的改善。