20170406-申万宏源研究_香港_-房地产行业_2016年中资地产股业绩回顾-17_年冀两成销售增长_负债率进一步分化_13页_1007kb

2017年中资地产股分析总结

核心内容

本报告分析了2016年中资地产股的业绩表现，并展望了2017年的行业趋势。主要关注点包括收入增长、核心净利变化、毛利率恢复、分红政策、负债率分化及销售目标等。

主要观点

• 收入增长：2016年，10家核心大中型香港上市中资开发商总收入同比增长14%至约6700亿元人民币，平均收入增长约为17%。
• 核心净利变化：尽管收入增长，但核心净利仅同比增长0.2%至约790亿元人民币。部分公司如碧桂园、龙湖地产和华润置地表现较好，而远洋集团和融创中国则出现净利下跌。
• 毛利率恢复：整体毛利率从2015年的24.7%小幅回升至2016年的25.4%，但仍有部分公司毛利率下滑。合景泰富和华润置地保持较高的毛利率，分别为34.6%和33.7%。
• 分红政策：2016年分红占核心净利比例平均上升至37%，平均股息率达5.2%。三家民营开发商（合景泰富、富力地产、世茂房地产）保持高分红，而两家国企开发商（中海外、华润置地）也提高了分红比例。
• 负债率分化：2016年平均净负债率上升至79%。融创中国因大幅购地导致净负债率飙升至208%，而碧桂园、远洋集团和保利置业的净负债率则显著下降。
• 销售目标：2017年平均销售目标增速为20%。融创中国、碧桂园和龙湖地产设定了较高的销售目标增速，分别为40%、30%和25%。中海外和保利置业则设定较为保守的目标。

关键信息

业绩表现

• 总收入：10家公司2016年总收入为约6700亿元人民币，同比增长14%。
• 核心净利：核心净利为约790亿元人民币，同比增长6%。
• 每股核心净利：碧桂园、龙湖地产和华润置地的每股核心净利同比增长分别为14%、12%和12%。
• 净利下跌：远洋集团和融创中国分别录得13%和49%的同比跌幅。

毛利率

• 整体毛利率：从2015年的24.7%小幅回升至2016年的25.4%。
• 毛利率下滑：富力地产、合景泰富和世茂房地产的毛利率分别下降3.8%、1.5%和0.9%。
• 高毛利率公司：合景泰富（34.6%）、华润置地（33.7%）。
• 低毛利率公司：融创中国（13.7%）、保利置业（16.3%）。

分红情况

• 分红增长：2016年分红占核心净利比例平均上升至37%，平均股息率达5.2%。
• 高分红公司：合景泰富、富力地产和世茂房地产的股息率分别为10.1%、9.3%和6%。
• 国企分红提升：中海外和华润置地的股息率分别提升至25%和30%。

负债率

• 平均净负债率：从2015年末的74%上升至2016年末的79%。
• 高负债率公司：融创中国（208%）、富力地产（175%）和保利置业（108%）。
• 低负债率公司：华润置地（24%）和中海外（7%）。
• 其他公司负债率：在40%-70%之间。

销售目标

• 2017年平均销售目标增速：20%。
• 高增长目标：融创中国（40%）、碧桂园（30%）和龙湖地产（25%）。
• 保守目标：中海外和保利置业的销售目标增速与2016年持平。

评级与建议

• 行业评级：维持行业标配（Equalweight）评级。
• 投资建议：建议投资者获利了结基本面较弱的公司，而对基本面稳健的龙湖地产和华润置地，以及高分红的合景泰富可逢低吸纳。

行业趋势与展望

• 销售增长放缓预期：由于调控政策扩大和信贷收紧，预计2017年第二季度销售增速将明显放缓。
• 估值水平：目前板块估值为32%的净资产值折价，0.9倍17年PB和7.1倍17年PE，相比历史平均估值有折价。
• 市场表现：2017年第一季度，该板块平均反弹31%，而恒生国企指数仅上涨9%。

图表说明

• 图1：展示2016年收入、核心净利和每股核心净利增长。
• 图2：展示2016年收入增长情况。
• 图3：展示2016年每股核心净利增长。
• 图4：展示2016年毛利率和净利率变化。
• 图5：展示2015-2016年毛利率变化。
• 图6：展示2015-2016年净利率变化。
• 图7：展示股息率、每股股息和分红比例。
• 图8：展示2015-2016年每股股息变化。
• 图9：展示净负债率变化。
• 图10：展示2016年现金、债务和净负债率。
• 图11：展示2015-2016年净负债率变化。
• 图12：展示2016年购地支出与销售占比。
• 图13：展示2012-2017年销售增长。
• 图14：展示2009-2016年购地支出与销售占比。
• 图15：展示2005-2017年板块估值与恒生国企指数比较。
• 图16：展示估值和目标价格。
• 图17：展示2013年4月至2017年3月不同城市层级的住宅销售变化。

结论

2016年中资地产股整体表现稳健，但存在明显的分化趋势。部分公司因高杠杆和高购地支出导致负债率上升，而另一些公司则通过优化运营和提升分红吸引投资者。尽管行业整体估值有折价，但销售增长面临调控政策和信贷收紧的挑战。分析师建议投资者关注基本面稳健的行业龙头和高分红公司，以应对市场波动。