2025年投资策略消化超量库存的两种路径-国信证券_35页_1mb

2024年房地产行业回顾显示，市场持续寻底，政策积极发力。新房销售持续低迷，全年商品房销售面积同比下降17%，待售面积同比增长13%，库存处于历史高位。21城商品住宅去化周期达20个月，较2021年翻倍，而二手房表现相对平稳，18城二手住宅成交套数为2019年同期的150%，30城新房成交面积仅为67%。政策端聚焦“止跌回稳”，一线城市频繁放松限购、首付比例与利率限制，叠加保障性住房收储等措施。但土地市场供需双弱，2024年1-10月住宅用地供应与成交面积同比分别下降24%与20%，流拍率升至31.8%，一线城市新房与二手房价格溢价仍存。

当前房地产总库存352亿平方米，去化周期达35年，其中土地库存占比59%，为去化核心难点。2025年需消化5-8亿平方米超量库存，若仅依赖市场自发需求，增速中枢为83亿平方米，需额外5-8亿平方米增量支持。消化路径分为供给侧与需求侧：供给侧通过收回存量土地释放2万亿元资金，但需解决隐性债务管控难题；需求侧依赖城中村改造及收储，需4万亿元资金，核心堵点为补偿标准博弈与市场化定价机制。两种路径组合下，预计2025年销售面积11亿平方米（+82%）、销售额91万亿元（-58%）、新开工面积118亿平方米（+459%）、投资97万亿元（+11%）、竣工面积68亿平方米（-133%）。

2025年政策效果取决于供需路径协同。若仅依赖供给侧，预期销售、投资与开工无显著改善，竣工率小幅提升；若仅依赖需求侧，将带动销售、投资、开工与竣工全方面增长，但资金需求高且实施难度大。综合分析，更现实路径为供给为主、需求为辅，预计全年竣工面积68亿平方米，同比-133%，投资增速收窄至-49%。房企新开工受“以销定产”逻辑约束，将随销售面积变化调整，2025年若销售面积降至96亿平方米，新开工或同比+122%。

投资建议围绕房价趋势与政策波动展开，强调关注房价企稳信号，优先选择保利发展、华润置地、中国海外发展、越秀地产等房企。同时，城中村改造扩容与存量土地盘活政策或为增量机会，重点布局具备城投属性且低PB的标的。需警惕市场热度下行、政策落地不及预期、房企现金流恶化及存货贬值等风险。