20160822-中航证券-房地产行业深度研究报告_从美国的城镇化建设_看中国房地产行业未来的发展方向_23页_1mb

从美国的城镇化建设看中国房地产行业未来的发展方向

核心内容

本报告通过分析二战后的美国城镇化进程，探讨其对我国房地产行业未来发展的启示。报告指出，中美两国在城镇化率、置业人群比例下降趋势及房地产金融体系的相似性，为对比研究提供了基础。美国的城镇化发展经历了两个主要阶段：城市郊区化和高新技术产业带动的产业新城建设。我国的城镇化正从第二产业主导向第三产业主导转变，未来将更多依赖城市多中心结构和产业新城的建设。

主要观点

• 中美城镇化可比性：中国与二战后的美国在城镇化率和置业人群比例趋势上具有相似性，且美国1934年设立的联邦住房管理局推动了住房金融体系的形成，为我国房地产金融一级市场的发展提供了参考。
• 城镇化对房地产业的影响：城镇化率与房地产业增加值的GDP占比关系更为密切，而非置业人群比例。城镇化建设有效弥补了人口红利减退带来的影响，推动了房地产市场的发展。
• 城市郊区化与“轨道+物业”模式：美国的郊区化发展得益于交通便利和住宅需求变化，我国可借鉴“轨道+物业”模式，以降低土地溢价风险，获取优质地块。
• 产业新城的兴起：美国80年代的产业新城建设与高新技术园区发展密切相关，我国也应加强产业新城建设，推动高新区发展，提升创新能力。

关键信息

美国城镇化历程

• 两次城镇化加速阶段：二战结束至60年代末和80年代。
• 城市郊区化：由于汽车普及和交通改善，大量人口迁往郊区，郊区人口增长远超城市。
• 多中心城市结构：通过郊区新城和产业新城的建设，形成了多中心布局，如硅谷。

我国城镇化现状

• 城镇化率：目前为56.10%，处于与美国二战后相似的阶段。
• 城市郊区化：人口和企业开始向郊区迁移，导致中心城区出现“城市病”。
• 多中心发展：北京已形成“两轴-两带-多中心”结构，但上海进展较慢，存在规划连续性不足的问题。

“轨道+物业”开发模式

• 降低拿地风险：通过与地铁开发方合作，获取合理价格的地块，避免高溢价竞争。
• 提升开发效益：站点上盖和车辆段上盖项目能够有效吸纳人口，提高土地利用效率。
• 案例支持：上海天荟TODTOWN和香港日出康城是该模式的代表，展示了其发展潜力。

产业新城与高新区

• 现状分析：我国高新区数量不足，而经开区数量过剩，存在发展不均问题。
• 盈利模式：目前以土地收入、税收分成和政府补贴为主，较为单一。
• 发展阶段：大多数高新区处于产业主导阶段，需向创新突破和产城融合阶段发展。

投资机会

• 关注房企转型：建议关注向城市运营商转型的房地产开发商，如万科A、绿地控股。
• “轨道+物业”市场：积极发展该模式的房企将获得竞争优势，特别是与地铁开发方形成战略合作。
• 产业地产企业：如华夏幸福、张江高科，应加强高新技术产业园区建设，完善配套，实现盈利模式转型。

未来展望

• 多中心化发展：未来我国应加快多中心化城市建设，避免“摊大饼”式扩张。
• 产业新城建设：东部地区将受益于高新技术产业的发展，应加强产业新城的建设与规划。
• 政策支持：国家对供给侧改革和科技创新的重视，将推动产业园区向高质量、高附加值方向发展。

结论

我国房地产行业在城镇化进程中的发展方向应借鉴美国经验，注重多中心化和产业新城建设。通过“轨道+物业”模式和产业地产转型，房地产企业将能够抓住未来的发展机遇，实现可持续增长。同时，加强高新区的创新能力和产城融合，是推动我国城镇化和房地产行业转型的关键。