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中国南城（1668.HK）总结

核心内容概述

中国南城（China South City, CSC）是一家专注于开发大型贸易中心的房地产开发商，主要与地方政府合作，在二三线城市的郊区进行开发。公司拥有超过8100万平米的土地储备，并受益于中小企业复苏和低价住房需求的增加。其房地产预售收入同比增长26%，其他收入来源也有显著增长。目前，公司市净率（P/B）低于0.6倍，且随着大股东股份出售影响的减弱，估值有望提升。

主要观点

• 业务模式独特：CSC通过与地方政府合作，专注于开发大型贸易中心及房地产项目，通常总建筑面积超过1000万平米，其中一半用于B2B或B2C贸易中心，另一半用于住宅、物流、仓储及娱乐设施等。
• 预售表现强劲：2017年，CSC预售额达86亿港元，其中Nanchang和Hefei项目贡献最大。预计2018年预售额将增长27%，达到110亿港元。
• 盈利模式多元：CSC不仅依赖房地产开发，还通过租金收入、物业管理、电商、物流及零售等业务实现盈利，其中物业管理、电商和零售业务增长显著。
• 财务状况稳健：截至2017年底，CSC总资产超过889亿港元，股东权益285亿港元，现金储备105亿港元，净负债率约为78%。公司具备良好的现金流，2017年经营现金流为40亿港元。
• 估值吸引人：公司当前市净率低于0.6倍，处于历史低位，具备一定的投资价值。随着业务增长和财务状况改善，未来估值可能提升。
• 管理结构稳定：公司由一群香港工业家创立，创始人Cheng Chung Hing持股28%。腾讯在2014年购入11.6%股份，成为第二大股东。公司CEO为Song Chuan，具有丰富的大型项目经验。

关键信息

项目分布及开发进度

• 项目数量：目前拥有8个项目，分布在多个省级城市。
• 总可开发面积：超过8100万平米。
• 已完成面积：截至2017年，已完成面积超过570万平米，其中1400万平米已售出，其余保留用于出租。
• 重点项目：Xi'an项目规模最大，占总可开发面积的21.4%。

收入与盈利分析

• 2017年总收入：78.38亿港元。
• 核心净利润：13.51亿港元（剔除一次性收益后）。
• 主营业务收入：房地产开发贡献最大，达62.4亿港元。
• 其他收入来源：
  • 租金收入：7.927亿港元（同比增长11.43%）。
  • 物业管理服务：3.483亿港元（同比增长40.59%）。
  • 电商收入：4.821亿港元（同比增长38.38%）。
  • 物流与仓储服务：1.62亿港元（同比增长12.97%）。
  • 零售业务：20.08亿港元（同比增长46.68%）。

财务状况

• 总资产：截至2017年，CSC总资产达889.76亿港元。
• 股东权益：28.298亿港元。
• 现金储备：10.491亿港元。
• 负债情况：总负债60.496亿港元，其中长期负债24.377亿港元。
• 资本支出：2018年资本支出目标为100亿港元，其中50%用于建设，50%用于土地投资。

股权结构

• 创始人持股：Cheng Chung Hing持股28%，其他创始人及管理层合计持股15%。
• 大股东变化：Chen's International Investment减持股份至5%以下。
• 腾讯持股：持股11.6%，为第二大股东。

估值对比

• 行业对比：CSC的市净率低于0.6倍，低于同行业其他公司。
• 历史估值：CSC的市净率历史范围为0.57至0.61倍，当前处于低位。
• 盈利增长：公司核心业务盈利增长显著，预计未来增长潜力较大。

投资建议

• 评级：BUY（预计股价在12个月内将上涨超过20%）。
• 催化剂：随着预售增长和业务结构调整，公司未来增长动力增强，估值有望提升。

图表说明

• 图1：展示CSC现有项目的开发及销售情况。
• 图2：显示2017年CSC各业务线收入与盈利情况。
• 图3：展示2017年CSC各项目的预售情况。
• 图4：展示其他业务线的收入增长情况。
• 图5：展示CSC与其他专业房地产公司的估值对比。
• 图6：展示CSC历史市净率走势。
• 图7：展示CSC的财务报表摘要。
• 图8：展示CSC的资产负债表摘要。

风险提示

• 本报告不构成任何投资建议，仅作为信息参考。
• 投资者应自行评估相关风险，并在必要时咨询独立财务顾问。
• 本报告可能包含分析师个人观点，不代表公司或其关联方的正式立场。