20220106-克而瑞证券-华南城-01668.HK-国资入股华南城点评_华南城的资产你看清了么__9页

华南城资产分析总结

核心内容

华南城控股（1668.HK）近期完成了一项重大股权认购事项，深圳特区建发集团以每股0.57港元的价格认购33.5亿股新股，融资总额约为19.095亿港元，净额为18.938亿港元。此交易使建发集团成为华南城的第一大股东，持股比例为29.28%。此次认购价格较联交所收市价折让17.39%，较前五个交易日平均收市价折让14.93%。

此事件引发资本市场广泛关注，股价在短期内显著上涨，但随后有所回落。克而瑞证券认为，此次融资虽有助于缓解华南城的短期流动性压力，但资金规模有限，难以从根本上解决公司的债务问题。

主要观点

正向观点

• 国资入股带来信心提振：国资背景的建发集团入主，增强了市场对华南城未来发展的信心。
• 商业模式潜力释放：华南城的“商贸物流+”模式具备较大的发展潜力，未来可能通过优化运营和融资渠道进一步提升效益。
• 融资成本降低：国资入主有助于改善融资环境，降低融资成本。

谨慎观点

• 投资周期长，资金沉淀多：该模式需要较长时间才能显现成效，短期内难以实现显著收益。
• 经营理念差异：建发集团与郑氏家族在经营理念和商业模式上可能存在磨合问题。
• 流动性压力仍存：尽管获得部分融资，但公司仍面临较大的资金压力，短期流动性紧张。

关键信息

资金与债务情况

• 短期有息负债规模为145.2亿港元。
• 现金及现金等价物规模仅52亿港元，账面现金短债比为0.36。
• 2022年仍有9.7亿美元债及19.88亿人民币境内债待偿还。
• 标普此前指出，华南城的流动性在未来12个月内仍将紧张。

股权融资影响

• 股权融资获得的18.938亿港元对于缓解短期流动性压力作用有限。
• 公司的信用水平及经营变现能力仍需依赖现有资产进行评估。

实地调研

• 克而瑞证券对华南城的八个主要项目进行了实地调研，涵盖土储、货值、资产现状、合约销售、商业模式等多个维度。
• 调研方式包括现场勘探、拍照取证、访谈商户和招商部门等。

项目调研范围

• 深圳华南城：涵盖商业、交易中心、商办、物流、酒店、公寓、销售市场及存量市场等七大业态。
• 其他城市项目：包括西安、重庆、合肥、郑州、南昌、南宁、哈尔滨等城市的华南城项目。

图表与数据

图表目录

• 图1：深圳华南城业态分布地图
• 图2：深圳华南城前期规划图（未按规划兑现物业）
• 图3：深圳华南城商业物业/一号交易广场|基本情况
• 图4：深圳华南城商业物业/一号交易广场|购物中心情况
• 图5：深圳华南城商业物业/一号交易广场|电子商务产业园情况
• 图6：深圳华南城商业物业/一号交易广场小结（含租金、空置率、租金增长率、客流等运营数据）

表格目录

• 表1：华南城八个项目的调研维度和工作方法，涵盖土储、货值、资产现状、合约销售、商业模式等指标。

风险提示

• 市场风险：分析基于当前市场和融资环境，若环境突变，结论可能偏差。
• 调研风险：部分结论基于实地调研，可能存在时间推移导致的偏差。
• 数据风险：数据来源于公开平台，可能存在披露不全或不准确的情况。

评级指南及免责声明

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