20220421-东方金诚-2022年3月地产债运行情况报告_融创展期对市场冲击较大_二级市场价格剧烈波动_9页_1006kb

报告摘要

融创展期对市场冲击较大二级市场价格剧烈波动

核心内容

2022年3月，中国房地产行业在债券市场表现出明显的波动，融资环境虽有所回暖，但信用风险依然存在。境内地产债发行规模环比大幅提升，净融资额连续两个月回正，但同比仍为负增，其中民营企业融资规模占比降至一成左右，导致平均融资利率显著低于去年同期。与此同时，美元债融资虽有环比增长，但因第二波到期高峰，净融资规模同比大幅下降，信用风险进一步累积。

主要观点

境内地产债融资情况：
- 3月境内地产债发行规模为500.92亿元，环比增长121.45%，但同比下降23.12%。
- 净融资额为41.84亿元，连续两个月为正值。
- 民营企业融资规模进一步萎缩，仅3家民营房企发行境内信用债，合计规模为49.9亿元，同比下降78.21%。
- 平均融资利率较2月有所上调，但总体仍低于去年同期，显示政策对优质房企的支持。
融创展期事件的影响：
- 融创展期事件成为3月地产债二级市场价格剧烈波动的主要诱因。
- “20融创01”债券价格在3月23日盘中两次跌停，跌幅达41.54%。
- 融创展期方案获得82%持有人支持，方案包括展期18个月、分期偿付本金、维持原有票面利率并提供无限连带责任担保和优质资产抵押。
- 此次展期事件加深了资本市场对房地产行业的悲观预期，影响了市场信心。
地产债违约情况：
- 3月新增违约主体包括深圳龙光，违约规模达94.19亿元，为小高峰。
- 境内地产债违约规模同比下降，但美元债违约规模为25.6亿美元，反映市场对中资房企信用风险的担忧。
- 3月境内评级机构未下调房地产企业信用等级，但美元债评级被国际三大评级机构多次下调，显示市场信心持续下滑。

关键信息

市场表现：
- 3月二级市场单日价格跌幅超过10%的债券达68只，涉及24家房企。
- 融创债券价格波动最频繁，多次发生临时停牌，成为市场关注焦点。
政策影响：
- 政策基调持续回暖，监管层多次释放稳定市场信号，但政策效力尚未完全显现。
- 3月2日银保监会主席郭树清表示房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，3月16日国务院金融稳定发展委员会提出研究防范化解房地产风险方案。
未来展望：
- 二季度房地产行业债券到期压力加大，信用风险仍较高，需更多有力政策支持以扭转市场悲观预期。
- 融创展期事件虽加剧了市场波动，但也展现了房企偿债意愿，通过出售、抵押核心资产等方式为展期方案增信，有助于提升市场信心和政策执行效果。

信用风险与市场反应

融创展期事件反映出民营房企短期现金流压力仍未缓解，信用风险持续蔓延。
房地产销售端和投资端表现低迷，叠加恒大、融创等房企信用风险事件，加深了资本市场对行业的悲观预期。
房企通过展期、抵押资产等手段积极应对信用风险，对改善行业环境起到积极作用。

市场信心与政策引导

融创展期方案为市场提供了参考，有助于促进政策端和市场端形成良性循环。
民营房企融资规模的恢复仍需政策持续引导，以缓解短期资金压力和市场恐慌情绪。

数据支持

图表1：显示2021年-2022年3月房地产行业国内信用债发行和到期情况。
图表2：展示3月地产债二级市场价格异动情况，包括跌幅超过10%、20%、30%的次数及涉及主体。
图表3：反映3月中资房企美元债发行和到期情况，显示融资环境恶化。
图表4：展示3月中资房企美元债违约情况，涉及4家主体，无新增违约主体。
图表5：提供3月融创房地产集团有限公司债券价格变动数据，反映价格波动剧烈。

总结

2022年3月，房地产行业在融资和信用风险方面面临多重挑战。虽然政策环境有所改善，但市场信心仍未恢复，地产债发行规模和融资利率表现不一，融创展期事件成为市场波动的重要因素。民营房企融资困难加剧，信用风险持续蔓延，同时美元债融资环境恶化，信用评级下调频次增加。展望二季度，房地产行业仍需更多政策支持以改善融资环境和市场预期，同时房企通过展期等手段积极应对风险，为行业稳定提供一定支撑。

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