会计准则变更及对地产企业信用水平的影响分析_10页_730kb

会计准则变更及对地产企业信用水平的影响分析总结

一、新会计准则的核心内容与变化

1. 准则内容变化

2017年财政部修订了《企业会计准则第14号——收入》，旨在与国际财务报告准则第15号（IFRS 15）趋同。新准则主要变化包括：

• 收入确认标准：由“风险报酬转移”改为“控制权转移”。
• 统一收入确认模型：将收入和建造合同准则合并为统一模型，适用于所有与客户之间的合同。
• 识别履约义务：要求企业在合同开始日识别各单项履约义务，并按单独售价比例分摊交易价格。
• 分阶段确认收入：对于在某一时段内履行的履约义务，按产出法或投入法分阶段确认收入。

2. 准则实施时间

• 2018年1月1日：适用于境内外同时上市的企业、境外上市并采用国际财务报告准则的企业。
• 2020年1月1日：适用于其他境内上市公司。
• 2021年1月1日：适用于执行企业会计准则的非上市企业。
• 提前执行：条件具备的企业可提前采用新准则。

二、新会计准则对地产企业的影响

1. 对利润表的影响

• 收入确认方式变化：部分项目由“某一时点”确认改为“某一时段”确认。
• 全款客户影响较大：若满足“不可替代用途”和“合格收款权”条件，全款客户可分阶段确认收入。
• 按揭贷款客户仍按某一时点确认：因不满足合格收款权条件。
• 收入增长差异：全款客户占比高的房企收入增幅更大，如华润置地、中海地产、雅居乐等。
• 案例数据：某地产商采用新准则后，营业收入和净利润分别增长287.66亿元和79.84亿元，增幅分别为14.52%和38.44%。

2. 对资产负债表的影响

• 新增科目：合同资产和合同负债。
• 预收款项重分类：部分预收款项调整为合同负债。
• 资产负债率变化：多数房企资产负债率小幅下降，但部分企业略有上升。
• 资产负债表变动示例：
  • 新增合同资产157.38亿元；
  • 预收客户账款由3,880.20亿元减至0；
  • 新增合同负债3,467.47亿元；
  • 留存收益增加94.11亿元。

三、新会计准则对信用评级机构的影响

• 评级标准需调整：由于不同房企对“某一时段内确认收入”的适用条件理解不一致，联合评级需关注全款客户占比较大的房企。
• 影响指标：新准则下，房企的资产负债率、债务资本化比率等指标可能发生变化，影响信用评级。
• 需重点关注：全款客户占比高且已采用“某一时段内确认收入”的房企，其信用水平可能因收入增长而提升。

四、主要观点与关键信息

主要观点

• 新会计准则提升了收入确认的科学性和可比性，更贴合企业实际经营情况。
• 对于房地产企业，新准则在利润表和资产负债表上均产生影响，但整体影响有限。
• 全款客户占比高的房企更可能受益于新准则，实现收入增长。
• 信用评级机构需关注新准则对房企财务指标和信用水平的具体影响，尤其关注全款客户占比较高的企业。

关键信息

• 新准则适用于所有与客户之间的合同，统一收入确认模型。
• 收入确认时点由“风险报酬转移”改为“控制权转移”。
• 部分房企因法律风险未采用“某一时段内确认收入”方式。
• 采用新准则后，资产负债率普遍小幅改善，但部分企业略有上升。
• 部分房企采用新准则后，收入增长幅度较大，如碧桂园收入增幅达23.42%。
• 信用评级需考虑新准则对房企财务结构和信用指标的影响，尤其是收入确认方式的变化。

五、总结

新会计准则的实施对房地产企业财务报表产生了结构性影响，主要体现在收入确认方式、资产负债表科目调整及财务指标变动。尽管新准则提升了报表的可比性和可靠性，但其对房企信用水平的影响较为复杂，需结合企业具体经营情况及对准则的解读进行分析。信用评级机构应重点关注全款客户占比较高的房企，因其更可能受益于新准则带来的收入增长，从而影响其信用评级。