> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产开发 # 2026W2：本周新房成交同比 $-38.1\%$ ，三部门延续居民换购住房个税退税 三部门延续居民换购住房个税退税，商业用房购房贷款最低首付比例下调至 $30\%$ 。财政部、税务总局、住房城乡建设部发文，明确自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。该政策为过往政策的续期。我们认为，结合更早的契税方面的支持，税收政策持续支持房地产，降低住房交易成本，促进二手房交易换手，从而更好支持刚需和改善性住房需求的释放。但从地产政策角度来看，税收相关政策属于小政策，而换购退税也是老政策续期，耐心等待基本面倒逼更大力度政策出台。 1月15日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，其中提到：1、会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至 $30\%$ ，支持推动商办房地产市场去库存。2、下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为 $-3.5\%$ ，落后沪深300指数2.95个百分点，在31个申万一级行业排名第30名。 新房：本周30个城市新房成交面积为119.1万平方米，环比提升 $2.4\%$ 同比下降 $38.1\%$ ，其中样本一线城市的新房成交面积为38.2万方，环比 $+8.5\%$ ，同比 $-40.1\%$ ；样本二线城市为56.1万方，环比 $+1.1\%$ ，同比 $-29.0\%$ ；样本三线城市为24.8万方，环比 $-3.3\%$ ，同比 $-49.9\%$ 。从今年累计2周新房成交面积同比看，样本30城共计235.5万方，同比 $-55.9\%$ ；一线城市为73.5万方，同比 $-50.2\%$ ；二线城市为111.6万方，同比 $-57.0\%$ ；三线城市为50.4万方，同比 $-60.3\%$ 。 二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计205.8万方，环比增长 $3.8\%$ ，同比下降 $7.6\%$ 。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为89.9万方，环比 $16.1\%$ ；样本二线城市为81.3万方，环比 $-5.9\%$ ；样本三线城市为34.6万方，环比 $0.7\%$ 。 信用债：本周（1.12-1.18）共发行房企信用债14只，环比增加3只；发行规模共计121.10亿元，环比增加54.8亿元，总偿还量148.11亿元，环比增加84.87亿元，净融资额为-27.01亿元，环比减少30.07亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线 $+2 / 3$ 二线 $+$ 极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 # 增持（维持） 行业走势 # 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com # 相关研究 1、《房地产开发：C-REITs周报——政策利好提振情绪，二级市场修复》2026-01-11 2、《房地产开发：2026W1：2025全国土地出让规模双位数下滑，开年新房成交表现低迷》 2026-01-11 3、《房地产开发：2025W53：2025全年新房成交同比-15.8%，二手房同比+3.9%》 2026-01-04 # 内容目录 1.三部门延续居民换购住房个税退税，商业用房购房贷款最低首付比例下调至 $30\%$ 3 2.行情回顾 4 3.重点城市新房二手房成交跟踪 7 3.1新房成交（商品住宅口径） 7 3.2二手房成交（商品住宅口径） 9 4.重点公司境内信用债情况 11 5.本周政策回顾 13 6.投资建议 15 风险提示 15 # 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 4 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周涨幅前五个股（人民币元） 5 图表5：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 5 图表7：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元） 5 图表8：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 6 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表 12: 近 6 月样本三线城市新房成交面积及同比 图表 13: 样本 30 城历年新房周度成交 (万方, 4 周移动平均) 图表 14: 样本 30 城新房成交面积数据跟踪 图表15：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表 16: 近 6 月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表17：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表 18: 近 6 月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表 19: 样本 15 城历年二手房周度成交 (万方, 4 周移动平均) 图表 20: 样本 15 城二手房成交面积数据跟踪 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 11 图表 22：本周房企债券发行以债券评级划分. 11 图表 23：本周房企债券发行以债券类型划分. 11 图表 24: 本周房企债券发行以期限划分 11 图表 25: 本周房企融资汇总 (1.12-1.18) 图表26：中央政策及消息（1.11-1.17） 13 图表 27: 地方性政策及消息 (1.11-1.17) # 1.三部门延续居民换购住房个税退税，商业用房购房贷款最低首付比例下调至 $30\%$ 三部门延续居民换购住房个税退税。财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。明确自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。该政策并非新政，最早出自于2022年9月《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2022年第30号文），在2023年第一次延续税收支持（2023年第28号文），此次是第二次延续。 近期税收方面政策持续支持房地产。除上述换购个税退税政策，财政部、税务总局于去年底发布的《关于个人销售住房增值税政策的公告》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照 $3\%$ 的征收率全额缴纳增值税（此前为 $5\%$ ）；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。该政策也于2026年1月1日开始实施。 我们认为，结合更早的契税方面的支持，税收政策持续支持房地产，降低住房交易成本，促进二手房交易换手，从而更好支持刚需和改善性住房需求的释放。但从地产政策角度来看，税收相关政策属于小政策，而换购退税也是老政策续期，耐心等待基本面倒逼更大力度政策出台。 商业用房购房贷款最低首付比例下调至 $30\%$ 。1月15日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效。1、会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至 $30\%$ ，支持推动商办房地产市场去库存。2、下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点。各类再贷款一年期利率从目前的 $1.5\%$ 下调到 $1.25\%$ ，其他期限档次利率同步调整。 # 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为 $-3.5\%$ ，落后沪深300指数2.95个百分点，在31个申万一级行业排名第30名。本周上涨个股共30支，较上周减少74支，下跌股数为82支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为亚太实业、阳光股份、大名城、银亿股份、大港股份，涨幅分别为 $11.4\%$ 、 $10.2\%$ 、 $8.8\%$ 、 $8.4\%$ 、 $6.7\%$ 。跌幅前五为华夏幸福、绵石投资、中国武夷、万方发展、*ST匹凸，跌幅分别为 $-29.8\%$ 、 $-16.7\%$ 、 $-15.8\%$ 、 $-14.5\%$ 、 $-14.4\%$ 。 本周重点40家A/H房企中共计上涨17支，较上周减少12支，涨幅位居前五的为佳兆业、雅居乐集团、正荣地产、融信中国、世茂集团，涨幅分别为 $19.0\%$ 、 $8.9\%$ 、 $6.9\%$ 、 $5.9\%$ 、 $5.7\%$ 。跌幅前五为华夏幸福、荣盛发展、禹洲集团、世联行、建发国际集团，跌幅分别为 $-29.8\%$ 、 $-13.9\%$ 、 $-11.2\%$ 、 $-9.4\%$ 、 $-8.3\%$ 。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：本周各交易日指数表现 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：近52周地产板块表现 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：本周涨幅前五个股（人民币元） <table><tr><td>代码</td><td>简称</td><td>周累计涨幅</td><td>周相对涨幅</td><td>上周五收盘价</td><td>本周五收盘价</td></tr><tr><td>000691.SZ</td><td>亚太实业</td><td>11.4%</td><td>15.0%</td><td>9.00</td><td>10.03</td></tr><tr><td>000608.SZ</td><td>阳光股份</td><td>10.2%</td><td>13.7%</td><td>3.05</td><td>3.36</td></tr><tr><td>600094.SH</td><td>大名城</td><td>8.8%</td><td>12.3%</td><td>4.57</td><td>4.97</td></tr><tr><td>000981.SZ</td><td>银亿股份</td><td>8.4%</td><td>11.9%</td><td>4.66</td><td>5.05</td></tr><tr><td>002077.SZ</td><td>大港股份</td><td>6.7%</td><td>10.2%</td><td>15.63</td><td>16.67</td></tr></table> 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周跌幅前五个股（人民币元） <table><tr><td>代码</td><td>简称</td><td>周累计涨幅</td><td>周相对涨幅</td><td>上周五收盘价</td><td>本周五收盘价</td></tr><tr><td>600340.SH</td><td>华夏幸福</td><td>-29.8%</td><td>-26.3%</td><td>2.25</td><td>1.58</td></tr><tr><td>000609.SZ</td><td>绵石投资</td><td>-16.7%</td><td>-13.2%</td><td>9.39</td><td>7.82</td></tr><tr><td>000797.SZ</td><td>中国武夷</td><td>-15.8%</td><td>-12.3%</td><td>3.85</td><td>3.24</td></tr><tr><td>000638.SZ</td><td>万方发展</td><td>-14.5%</td><td>-11.0%</td><td>4.82</td><td>4.12</td></tr><tr><td>600696.SH</td><td>*ST匹凸</td><td>-14.4%</td><td>-10.9%</td><td>3.05</td><td>2.61</td></tr></table> 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表7：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元） <table><tr><td>代码</td><td>简称</td><td>周累计涨幅</td><td>周相对涨幅</td><td>上周五收盘价</td><td>本周五收盘价</td></tr><tr><td>1638.HK</td><td>佳兆业</td><td>19.0%</td><td>22.5%</td><td>0.08</td><td>0.09</td></tr><tr><td>3383.HK</td><td>雅居乐集团</td><td>8.9%</td><td>12.4%</td><td>0.28</td><td>0.31</td></tr><tr><td>6158.HK</td><td>正荣地产</td><td>6.9%</td><td>10.4%</td><td>0.03</td><td>0.03</td></tr><tr><td>3301.HK</td><td>融信中国</td><td>5.9%</td><td>9.4%</td><td>0.14</td><td>0.14</td></tr><tr><td>0813.HK</td><td>世茂集团</td><td>5.7%</td><td>9.2%</td><td>0.19</td><td>0.20</td></tr></table> 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表8：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） <table><tr><td>代码</td><td>简称</td><td>周累计涨幅</td><td>周相对涨幅</td><td>上周五收盘价</td><td>本周五收盘价</td></tr><tr><td>600340.SH</td><td>华夏幸福</td><td>-29.8%</td><td>-26.3%</td><td>2.25</td><td>1.58</td></tr><tr><td>002146.SZ</td><td>荣盛发展</td><td>-13.9%</td><td>-10.4%</td><td>1.87</td><td>1.61</td></tr><tr><td>1628.HK</td><td>禹洲集团</td><td>-11.2%</td><td>-7.7%</td><td>0.13</td><td>0.11</td></tr><tr><td>002285.SZ</td><td>世联行</td><td>-9.4%</td><td>-5.9%</td><td>3.08</td><td>2.79</td></tr><tr><td>1908.HK</td><td>建发国际集团</td><td>-8.3%</td><td>-4.8%</td><td>15.83</td><td>14.52</td></tr></table> 资料来源：Wind，国盛证券研究所 # 3.重点城市新房二手房成交跟踪 # 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为119.1万平方米，环比提升 $2.4\%$ ，同比下降 $38.1\%$ ，其中样本一线城市的新房成交面积为38.2万方，环比 $+8.5\%$ ，同比 $-40.1\%$ ；样本二线城市为56.1万方，环比 $+1.1\%$ ，同比 $-29.0\%$ ；样本三线城市为24.8万方，环比 $-3.3\%$ ，同比 $-49.9\%$ 。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 1月累计新房成交面积方面，样本30城共计251.0万方，同比 $-41.3\%$ ；一线城市为79.8万方，同比 $-43.0\%$ ；二线城市为117.5万方，同比 $-37.5\%$ ；三线城市为53.7万方，同比 $-46.1\%$ 。从今年累计2周新房成交面积同比看，样本30城共计235.5万方，同比 $-55.9\%$ ；一线城市为73.5万方，同比 $-50.2\%$ ；二线城市为111.6万方，同比 $-57.0\%$ ；三线城市为50.4万方，同比 $-60.3\%$ 。其中一线城市中，北京（ $-45.5\%$ ）、上海（ $-37.0\%$ ）、广州（ $-56.8\%$ ）、深圳（ $-70.3\%$ ）。 图表13：样本 30 城历年新房周度成交 (万方,4 周移动平均) 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表14：样本30城新房成交面积数据跟踪 <table><tr><td>城市能级</td><td>城市</td><td>本周成交 (万方)</td><td>环比</td><td>同比</td><td colspan="2">当月累计成交 (万方)</td><td>当月累计 同比</td><td>今年2周累计成 交(万方)</td><td>2周累 计同比</td></tr><tr><td>1</td><td>北京</td><td>7.2</td><td>16.3%</td><td>-32.3%</td><td></td><td>15.6</td><td>-24.2%</td><td></td><td>13.5</td></tr><tr><td>1</td><td>上海</td><td>16.6</td><td>1.9%</td><td>-17.1%</td><td></td><td>34.1</td><td>-34.4%</td><td></td><td>32.9</td></tr><tr><td>1</td><td>广州</td><td>10.7</td><td>18.8%</td><td>-49.2%</td><td>22.1</td><td></td><td>-45.6%</td><td></td><td>19.7</td></tr><tr><td>1</td><td>深圳</td><td>3.7</td><td>-0.6%</td><td>-69.3%</td><td></td><td>8.0</td><td>-70.2%</td><td></td><td>7.4</td></tr><tr><td>2</td><td>杭州</td><td>9.0</td><td>77.4%</td><td>37.8%</td><td></td><td>14.3</td><td>-18.8%</td><td></td><td>14.1</td></tr><tr><td>2</td><td>武汉</td><td>7.8</td><td>9.2%</td><td>-47.1%</td><td></td><td>17.1</td><td>-54.2%</td><td></td><td>14.9</td></tr><tr><td>2</td><td>宁波</td><td>1.8</td><td>-13.9%</td><td>-25.4%</td><td></td><td>4.1</td><td>-35.9%</td><td></td><td>3.9</td></tr><tr><td>2</td><td>成都</td><td>16.2</td><td>-10.9%</td><td>-39.3%</td><td></td><td>35.2</td><td>-40.9%</td><td></td><td>34.4</td></tr><tr><td>2</td><td>青岛</td><td>6.7</td><td>-10.4%</td><td>-32.9%</td><td></td><td>14.9</td><td>-45.4%</td><td></td><td>14.3</td></tr><tr><td>2</td><td>苏州</td><td>3.5</td><td>-19.6%</td><td>67.6%</td><td></td><td>8.6</td><td>12.8%</td><td></td><td>7.8</td></tr><tr><td>2</td><td>济南</td><td>7.6</td><td>-10.3%</td><td>-26.3%</td><td></td><td>17.1</td><td>-26.0%</td><td></td><td>16.0</td></tr><tr><td>2</td><td>厦门</td><td>1.4</td><td></td><td>-65.6%</td><td></td><td>1.4</td><td>-65.6%</td><td></td><td>1.4</td></tr><tr><td>2</td><td>福州</td><td>2.1</td><td>-21.2%</td><td>-6.0%</td><td></td><td>5.0</td><td>-8.2%</td><td></td><td>4.8</td></tr><tr><td>3</td><td>佛山</td><td>6.2</td><td>17.1%</td><td>-23.3%</td><td></td><td>12.1</td><td>-32.5%</td><td></td><td>11.4</td></tr><tr><td>3</td><td>东莞</td><td>2.7</td><td>65.7%</td><td>-25.7%</td><td></td><td>4.3</td><td>-47.8%</td><td></td><td>4.3</td></tr><tr><td>3</td><td>温州</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>3</td><td>惠州</td><td>1.2</td><td>-59.8%</td><td>-24.5%</td><td></td><td>4.1</td><td>27.4%</td><td></td><td>4.0</td></tr><tr><td>3</td><td>无锡</td><td>2.9</td><td>-9.8%</td><td>-44.1%</td><td></td><td>6.2</td><td>-21.8%</td><td></td><td>6.2</td></tr><tr><td>3</td><td>扬州</td><td>1.6</td><td>34.6%</td><td>-70.5%</td><td></td><td>2.9</td><td>-70.4%</td><td></td><td>2.7</td></tr><tr><td>3</td><td>韶关</td><td>0.6</td><td>-36.6%</td><td>-44.8%</td><td></td><td>1.6</td><td>-40.2%</td><td></td><td>1.5</td></tr><tr><td>3</td><td>嘉兴</td><td>1.5</td><td>62.9%</td><td>-48.2%</td><td></td><td>2.5</td><td>-66.1%</td><td></td><td>2.5</td></tr><tr><td>3</td><td>泉州</td><td>0.4</td><td>-17.1%</td><td>6.3%</td><td></td><td>0.8</td><td>31.2%</td><td></td><td>0.8</td></tr><tr><td>3</td><td>江门</td><td>1.5</td><td>29.5%</td><td>16.1%</td><td></td><td>2.9</td><td>-13.9%</td><td></td><td>2.7</td></tr><tr><td>3</td><td>莆田</td><td>0.1</td><td>82.9%</td><td>-78.3%</td><td></td><td>0.2</td><td>-79.1%</td><td></td><td>0.2</td></tr><tr><td>3</td><td>肇庆</td><td>0.7</td><td>-16.8%</td><td>28.7%</td><td></td><td>1.6</td><td>51.1%</td><td></td><td>1.6</td></tr><tr><td>3</td><td>泰安</td><td>1.2</td><td>-21.1%</td><td>145.3%</td><td></td><td>2.6</td><td>102.4%</td><td></td><td>2.6</td></tr><tr><td>3</td><td>芜湖</td><td>2.0</td><td>7.8%</td><td>-60.8%</td><td></td><td>5.7</td><td>-37.9%</td><td></td><td>3.8</td></tr><tr><td>3</td><td>宝鸡</td><td>1.8</td><td>-34.7%</td><td>-18.5%</td><td></td><td>4.6</td><td>8.7%</td><td></td><td>4.6</td></tr><tr><td>3</td><td>海门</td><td>0.0</td><td>-5.5%</td><td>-80.6%</td><td></td><td>0.1</td><td>-83.7%</td><td></td><td>0.1</td></tr><tr><td>3</td><td>衢州</td><td>0.4</td><td>-52.7%</td><td>306.0%</td><td></td><td>1.4</td><td>322.7%</td><td></td><td>1.3</td></tr></table> 资料来源：Wind，国盛证券研究所 # 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周15个样本城市二手房成交面积合计205.8万方，环比增长 $3.8\%$ ，同比下降 $7.6\%$ 。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为89.9万方，环比 $+16.1\%$ ；样本二线城市为81.3万方，环比 $-5.9\%$ ；样本三线城市为34.6万方，环比 $+0.7\%$ 。前两周累计二手房成交面积为404.0万方，同比下降 $4.3\%$ ；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为167.2万方，同比 $-17.4\%$ ；样本二线城市为167.8万方，同比 $-1.6\%$ ；样本三线城市为69.0万方，同比 $+40.6\%$ 。 图表15：近6月样本城市二手房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表16：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表17：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表18：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表19：样本 15 城历年二手房周度成交 (万方,4 周移动平均) 资料来源：Wind,国盛证券研究所(上海自 2023 年 9 月开始披露数据,往前时间样本总和存在低估) 图表20：样本15城二手房成交面积数据跟踪 <table><tr><td>城市能级</td><td>城市</td><td>本周成交 (万方)</td><td>环比</td><td>同比</td><td colspan="2">当月累计成交 (万方)</td><td>当月累计 同比</td><td colspan="2">今年2周累计成 交(万方)</td><td>2周累计 同比</td></tr><tr><td>1</td><td>北京</td><td>30.9</td><td>9.8%</td><td>-16.1%</td><td></td><td>59.4</td><td>-23.4%</td><td></td><td>59.0</td><td>-21.8%</td></tr><tr><td>1</td><td>上海</td><td>46.1</td><td>28.2%</td><td>1.0%</td><td></td><td>85.1</td><td>-16.5%</td><td></td><td>82.0</td><td>-15.7%</td></tr><tr><td>1</td><td>深圳</td><td>12.9</td><td>-3.1%</td><td>-25.0%</td><td></td><td>26.8</td><td>-25.4%</td><td></td><td>26.3</td><td>-11.4%</td></tr><tr><td>2</td><td>杭州</td><td>8.7</td><td>32.8%</td><td>-25.7%</td><td></td><td>15.8</td><td>-33.2%</td><td></td><td>15.3</td><td>-33.2%</td></tr><tr><td>2</td><td>成都</td><td>41.2</td><td>-6.8%</td><td>-20.6%</td><td></td><td>85.5</td><td>-24.9%</td><td></td><td>85.5</td><td>-7.7%</td></tr><tr><td>2</td><td>苏州</td><td>13.5</td><td>-8.0%</td><td>-30.1%</td><td></td><td>28.1</td><td>-31.1%</td><td></td><td>28.1</td><td>-11.0%</td></tr><tr><td>2</td><td>厦门</td><td>5.3</td><td>-30.4%</td><td>466.2%</td><td></td><td>12.8</td><td>160.1%</td><td></td><td>12.8</td><td>264.7%</td></tr><tr><td>2</td><td>青岛</td><td>12.6</td><td>-5.9%</td><td>17.8%</td><td></td><td>26.5</td><td>9.1%</td><td></td><td>26.1</td><td>30.7%</td></tr><tr><td>3</td><td>东莞</td><td>7.7</td><td>-5.0%</td><td>-9.6%</td><td></td><td>16.0</td><td>-16.5%</td><td></td><td>15.8</td><td>7.2%</td></tr><tr><td>3</td><td>扬州</td><td>5.4</td><td>-18.1%</td><td>58.4%</td><td></td><td>11.9</td><td>75.7%</td><td></td><td>11.9</td><td>119.8%</td></tr><tr><td>3</td><td>佛山</td><td>15.5</td><td>7.3%</td><td>33.0%</td><td></td><td>31.8</td><td>18.1%</td><td></td><td>30.0</td><td>42.8%</td></tr><tr><td>3</td><td>江门</td><td>2.0</td><td>-0.6%</td><td>5.4%</td><td></td><td>3.9</td><td>-0.7%</td><td></td><td>3.9</td><td>23.3%</td></tr><tr><td>3</td><td>衢州</td><td>1.2</td><td>11.1%</td><td>-10.3%</td><td></td><td>2.3</td><td>-14.2%</td><td></td><td>2.3</td><td>-4.0%</td></tr><tr><td>3</td><td>平凉</td><td>2.0</td><td>38.9%</td><td>136.2%</td><td></td><td>3.5</td><td>240.9%</td><td></td><td>3.5</td><td>206.9%</td></tr><tr><td>3</td><td>渭南</td><td>0.9</td><td>11.5%</td><td>13.3%</td><td></td><td>1.6</td><td>3.5%</td><td></td><td>1.6</td><td>36.4%</td></tr></table> 资料来源：Wind，国盛证券研究所（上海为商品房，其余样本城市均为商品住宅） # 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（1.12-1.18）共发行房企信用债14只，环比增加3只；发行规模共计121.10亿元，环比增加54.8亿元，总偿还量148.11亿元，环比增加84.87亿元，净融资额为-27.01亿元，环比减少30.07亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（ $72.3\%$ ）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以私募债（ $69.0\%$ ）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（ $60.8\%$ ）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表24：本周房企债券发行以期限划分 资料来源：Wind，国盛证券研究所 融资成本方面，本周发行利率有所上升。其中26大悦014年期公司债（61bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所上升。 图表25：本周房企融资汇总（1.12-1.18） <table><tr><td>公告日期</td><td>债券简称</td><td>类型</td><td>规模 (亿元)</td><td>期限(年)</td><td>利率(%)</td><td>可比债券 发行时间</td><td>可比债券 利率(%)</td><td>利率差 (%)</td></tr><tr><td>2026/1/16</td><td>26金外01</td><td>公司债</td><td>7.50</td><td>5</td><td>2.38</td><td>2025/4/21</td><td>2.35</td><td>0.03</td></tr><tr><td>2026/1/16</td><td>26华远02</td><td>公司债</td><td>10.0</td><td>2</td><td>——</td><td>——</td><td>——</td><td>——</td></tr><tr><td>2026/1/16</td><td>26华远01</td><td>公司债</td><td>10.0</td><td>1.00 27</td><td>——</td><td>——</td><td>——</td><td>——</td></tr><tr><td>2026/1/16</td><td>26首开02</td><td>公司债</td><td>3.8</td><td>5</td><td>——</td><td>2025/9/9</td><td>3.00</td><td>——</td></tr><tr><td>2026/1/16</td><td>26首开01</td><td>公司债</td><td>3.8</td><td>4</td><td>——</td><td>2025/9/9</td><td>2.81</td><td>——</td></tr><tr><td>2026/1/16</td><td>26建发地产 MTN001</td><td>中期票据</td><td>9.5</td><td>6</td><td>——</td><td>2025/10/23</td><td>2.80</td><td>——</td></tr><tr><td>2026/1/15</td><td>26大悦01</td><td>公司债</td><td>5.0</td><td>4</td><td>2.81</td><td>2025/7/24</td><td>2.20</td><td>0.61</td></tr><tr><td>2026/1/14</td><td>26首城02</td><td>公司债</td><td>10.0</td><td>5</td><td>3.14</td><td>2025/3/10</td><td>2.92</td><td>0.22</td></tr><tr><td>2026/1/14</td><td>26</td><td>公司债</td><td>10.0</td><td>4</td><td>2.89</td><td>——</td><td>——</td><td>——</td></tr><tr><td>2026/1/13</td><td>26常高01</td><td>公司债</td><td>10.0</td><td>5</td><td>2.39</td><td>2025/6/24</td><td>2.19</td><td>0.20</td></tr><tr><td>2026/1/13</td><td>26苏州高新 SCP002</td><td>短期融资券</td><td>3.0</td><td>0.52 33</td><td>1.69</td><td>2026/1/5</td><td>1.70</td><td>-0.01</td></tr><tr><td>2026/1/12</td><td>26中海02</td><td>公司债</td><td>10.0</td><td>5</td><td>2.10</td><td>2025/8/8</td><td>1.79</td><td>0.31</td></tr><tr><td>2026/1/12</td><td>26中海01</td><td>公司债</td><td>15.0</td><td>3</td><td>1.80</td><td>2025/8/8</td><td>1.60</td><td>0.20</td></tr><tr><td>2026/1/12</td><td>26榕建01</td><td>公司债</td><td>13.6</td><td>5</td><td>2.35</td><td>2025/7/16</td><td>2.10</td><td>0.25</td></tr></table> 资料来源：Wind，国盛证券研究所 # 5.本周政策回顾 图表26：中央政策及消息（1.11-1.17） <table><tr><td></td><td>相关来源/文件</td><td>新闻要点</td></tr><tr><td>财政部、国家税务总局</td><td>新华网</td><td>为继续支持公共租赁住房建设和运营，延续实施公共租赁住房税收优惠政策至2027年12月31日。1、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。2、对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。3、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。4、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。5、对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。</td></tr><tr><td>金融监管总局</td><td>新华网</td><td>1月15日，金融监管总局召开2026年监管工作会议。会议要求：1、有力有序有效推进中小金融机构风险化解。着力处置存量风险，坚决遏制增量风险，牢牢守住不“暴雷”底线。2、严密防范化解相关领域风险。推动城市房地产融资协调机制常态化运行，助力构建房地产发展新模式。依法合规支持融资平台债务风险化解。严防严打严处非法金融活动。3、切实提高行业高质量发展能力。做好统筹规划，稳妥推进中小金融机构减量提质，合理优化机构布局。推进金融高水平对外开放。4、全面加强和完善金融监管。聚焦实质风险、解决实际问题，不断强化“五大监管”，加快推进“金监工程”设计和建设，有效发挥“四级垂管”整体效能。5、提升金融服务经济社会质效。</td></tr><tr><td>央行</td><td>央广网</td><td>1月15日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效。1、会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至20%，推动商办房地产市场去库存。2、下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点。各类再贷款一年期利率从目前的1.5%下调到1.25%，其他期限档次利率同步调整。</td></tr><tr><td>住建部、财政部、国家税务总局</td><td>新华网</td><td>自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。2、享受优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。</td></tr></table> 资料来源：新华网，央广网，国盛证券研究所 图表27：地方性政策及消息（1.11-1.17） <table><tr><td>地区</td><td>政策分类</td><td>相关来源/文件</td><td>新闻要点</td></tr><tr><td>四川</td><td>城市更新、其他</td><td>中房网</td><td>四川省住房和城乡建设工作会议召开，会议要求：1、坚持高质量发展主题、内涵式发展主线，以城市更新为重要抓手，系统推进“四好”建设，加快建设“建筑强省”，推动房地产高质量发展，保护利用传承城乡历史文化，打造美丽镇村，牢牢守住安全底线，提升治理效能，开创住建事业高质量发展新局面，为谱写中国式现代化四川新篇章贡献住建力量。2、全省住建系统要在建设“公园城市、安逸家园”上强化新担当，优化完善现代化城镇体系，高质量推进城市更新，培育壮大发展动能，筑牢安全发展底线，提升治理能力水平。</td></tr><tr><td>湖南</td><td>保障房、收储收地、其他</td><td>央广网</td><td>湖南省人民政府办公厅印发《关于推动2026年一季度经济实现平稳起步的若干举措》。其中指出，促进房地产市场平稳健康发展。1、推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大学生宿舍等工作。2、开展商品房促销活动，围绕春节等重要节假日，组织各地通过线上和线下开展“安居芙蓉·畅购好房”促销活动。3、实施住房品质提升工程，满足人民群众的刚性和改善性需求。4、加大金融支持实体经济力度。</td></tr><tr><td>湖北咸宁</td><td>购房补贴、其他</td><td>中房网</td><td>湖北省咸宁近日推出购房补贴新政，提出2026年前购买90㎡以上新房可享多重优惠。户籍类型决定基础补贴金额（1-4万），三孩家庭最高额外领4万，人才购房补贴2-10万，老年人+高品质住宅再叠加优惠，总补贴可达15万。购房人在2026年内启动其名下新建商品住房的装修，并于2027年6月30日前完成的，可申请一次性装修补贴。</td></tr><tr><td>宁夏银川</td><td>公积金放松、其他</td><td>新华网</td><td>宁夏银川市出台8项举措助力房地产市场平稳健康发展。1、措施明确对新出让的商品住房用地实行动态调整机制，结合周边商品房销售价格联动确定住宅用地评估价格，土地出让金可分期缴纳；并明确土地性质变更、分割转让、分期开发、“带押过户”等适用情形，着力提升土地利用效率。2、银川市对生育二孩的家庭，公积金贷款额度在最高限额基础上额外上浮20万元；生育三孩及以上的家庭，额外上浮30万元，助力多子女家庭改善居住条件。银川市还从公积金贷款申请资格、使用范围、贷款年限、业务办理4个方面拓宽政策惠及范围。</td></tr><tr><td>海南三亚</td><td>预售资金监管、其他</td><td>中房网</td><td>1月11日，三亚市住建局发布《三亚市商品房资金监管暂行办法(征求意见稿)》，拟将现售商品房项目纳入统一资金监管，现向社会公开征求意见至2026年2月5日。办法明确，土地出让成交后5个工作日内，开发企业须与职能部门签订准入协议，约定以基本存款账户作为现售项目唯一资金账户，全部开发建设及销售资金须入账；预售项目仍按海南省现行规定执行。税务、人行、金融监管等多部门将共享账户信息，商业银行发现购房款流入非监管账户须即时上报。销售环节实行“双录”制度：签约时开发企业与购房人需录音录像，承诺购房款转入监管账户，影像资料作为网签备案必备文件；现房网签前，主管部门须通过银行系统确认房款已入监管账户。</td></tr></table> 资料来源：地方政府机关网站,中房网,央广网,新华网等,国盛证券研究所 # 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 # 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 # 免责声明 国盛证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 # 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明 <table><tr><td>投资建议的评级标准</td><td></td><td>评级</td><td>说明</td></tr><tr><td rowspan="7">评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。</td><td rowspan="4">股票评级</td><td>买入</td><td>相对同期基准指数涨幅在15%以上</td></tr><tr><td>增持</td><td>相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间</td></tr><tr><td>持有</td><td>相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间</td></tr><tr><td>减持</td><td>相对同期基准指数跌幅在5%以上</td></tr><tr><td rowspan="3">行业评级</td><td>增持</td><td>相对同期基准指数涨幅在10%以上</td></tr><tr><td>中性</td><td>相对同期基准指数涨幅在-10%~+10% 之间</td></tr><tr><td>减持</td><td>相对同期基准指数跌幅在10%以上</td></tr></table> # 国盛证券研究所 # 北京 地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广场东塔7层 邮编：100077 邮箱：gsresearch@gszq.com # 南昌 地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦 邮编：330038 传真：0791-86281485 邮箱：gsresearch@gszq.com # 上海 地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋 邮编：200120 电话：021-38124100 邮箱：gsresearch@gszq.com # 深圳 地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼 邮编：518033 邮箱：gsresearch@gszq.com