20260118-国盛证券-房地产开发2026W2_本周新房成交同比-38.1_三部门延续居民换购住房个税退税_16页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容

本周房地产行业受到政策支持，但整体表现仍承压。三部门延续居民换购住房个税退税政策，同时商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，旨在降低交易成本，促进市场活跃度。此外，结构性货币政策工具利率下调，进一步支持房地产市场发展。尽管政策有所放松，但新房成交仍同比下降，二手房市场表现略好。

主要观点

1. 税收政策支持

   • 居民换购住房个税退税政策延续至2027年底，与2022年政策一致，旨在降低交易成本，促进二手房换手，支持刚需和改善性住房需求。
   • 增值税政策也有所调整，个人出售持有2年以上的住房免征增值税，持有不足2年的按3%征收，较之前5%有所降低。

2. 融资政策调整

   • 本周房企信用债发行14只，环比增加3只，发行规模达121.1亿元，偿还规模148.1亿元，净融资额为-27.01亿元。
   • 主体评级以AAA为主，私募债占比较高，3-5年期债券为主。
   • 融资成本略有上升，部分债券利率高于历史水平。

3. 市场表现

   • 本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.5%，落后沪深300指数2.95个百分点，排名31个申万一级行业第30名。
   • 新房成交面积为119.1万平方米，环比上升2.4%，同比下降38.1%。其中一线城市表现相对较弱，三线城市跌幅较大。
   • 二手房成交面积为205.8万平方米，环比增长3.8%，同比下降7.6%。一线城市表现较好，三线城市则有所反弹。

关键信息

本周新房成交情况（30个城市）

• 总体：119.1万平方米，环比+2.4%，同比-38.1%。
• 一线城市：38.2万平方米，环比+8.5%，同比-40.1%。
• 二线城市：56.1万平方米，环比+1.1%，同比-29.0%。
• 三线城市：24.8万平方米，环比-3.3%，同比-49.9%。

本周二手房成交情况（15个城市）

• 总体：205.8万平方米，环比+3.8%，同比-7.6%。
• 一线城市：89.9万平方米，环比+16.1%。
• 二线城市：81.3万平方米，环比-5.9%。
• 三线城市：34.6万平方米，环比+0.7%。

市场表现

• 本周涨幅前五：佳兆业（+19.0%）、雅居乐集团（+8.9%）、正荣地产（+6.9%）、融信中国（+5.9%）、世茂集团（+5.7%）。
• 本周跌幅前五：华夏幸福（-29.8%）、荣盛发展（-13.9%）、禹洲集团（-11.2%）、世联行（-9.4%）、建发国际集团（-8.3%）。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 配置方向：
  1. 地产开发：H股包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股包括滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。
  2. 地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股。
  3. 中介：贝壳-W。
  4. 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示

• 政策落地不及预期。
• 需求复苏不及预期。
• 房企出险风险蔓延。

本周政策回顾

中央政策

• 个税退税：延续至2027年底，符合条件的纳税人可获退税。
• 商业用房贷款：首付比例下调至30%，结构性货币政策工具利率下调0.25个百分点。

地方性政策

• 四川：推进城市更新，建设“建筑强省”。
• 湖南：利用专项债收购存量商品房，组织促销活动。
• 湖北咸宁：购房补贴新政，针对不同家庭和人才提供优惠。
• 宁夏银川：放松公积金政策，调整土地出让金缴纳方式。
• 海南三亚：加强商品房预售资金监管，实行“双录”制度。

总结

房地产行业在政策支持下有所回暖，但整体仍面临较大压力。税收政策和融资政策的调整有助于降低交易成本和改善融资环境，但市场成交数据仍显示下行趋势。投资建议聚焦于头部房企及政策受益板块，建议关注一线及部分二线城市的开发企业，以及地方国企和物业板块。需注意政策执行效果和市场复苏情况。