海外投资者在伦敦新建住宅市场中的作用（英文版）_29页_1mb

总结：海外投资者在伦敦新建住宅市场中的作用

核心内容

本报告由LSE（伦敦政治经济学院）为Homes for London委托，旨在分析海外投资者在伦敦新建住宅市场中的角色。研究围绕四个主要问题展开，包括海外买家购买比例、空置率、开发商对海外预售的依赖程度，以及主要海外投资者在住宅开发中的作用。

主要观点

• 海外买家购买比例：在2014年4月至2016年3月期间，部分国际房产中介处理的伦敦新建住宅中，约有三分之一由海外买家购买，其中中心伦敦的比例高达50%以上。然而，总体来看，伦敦新建住宅市场中海外买家所占比例约为13%。这一比例在中心伦敦较高，但整体数量较少。
• 空置率：海外买家购买的住宅中，大多数用于出租，空置率通常在95%以上。极少数用于第二住宅的单位年使用时间较短，但这些销售多为英国居民，而非海外买家。
• 预售对开发商的重要性：除住房协会外，大多数开发商依赖预售来确保开发流程的连续性。海外预售尤其重要，因为海外买家对预售模式更为熟悉，且不受英国房贷限制。预售有助于降低市场波动风险，加快项目交付。
• 主要海外投资者的作用：海外投资对伦敦大型住宅开发项目起着关键作用，尤其是在推动“Build to Rent”（建租）模式方面。这些投资帮助开发商启动项目并加快开发进程，对市场供应和可负担住房产生积极影响。

关键信息

海外买家的购买动机

• 投资出租：70%以上的海外买家购买伦敦住宅是为了出租。
• 家庭需求：部分买家为安置家庭成员（如学生或归国侨民）。
• 旅游或工作用途：少数买家将住宅作为偶尔使用的伦敦居所。

市场分布

• 地理分布：2017年初，伦敦新建住宅中约5%位于中心伦敦，57%在内伦敦，38%在外伦敦。
• 区域集中度：主要开发集中在内伦敦的几个地区，如塔哈姆莱茨、格林威治和旺兹沃斯。
• 价格区间：海外买家主要集中在价格较高的住宅，尤其是中心伦敦的高端住宅。

开发商与中介的数据来源

• 开发商数据：样本中超过一半的开发商参与了伦敦大部分开发项目，他们对海外买家的购买比例估计在0%至50%之间，平均约为25%。
• 中介数据：部分国际中介在2014-2016年间处理的交易中，约38%涉及海外买家。这些数据偏向于大型项目，且集中于中心和内伦敦。

市场细分

• 市场分类：市场参与者通常将伦敦住宅市场分为“核心市场”、“Prime市场”和“Super Prime市场”。Prime市场通常指中心伦敦的某些区域，或价格超过200万英镑的住宅。
• 海外买家的地域来源：主要来自亚洲（尤其是中国和太平洋地区）和中东国家，也有来自俄罗斯和欧洲的买家。

数据局限性

• 由于定义不统一和数据可得性问题，研究结果应被视为一个不完整的拼图，而非最终结论。
• 海外买家数据主要来自中介和开发商，而这些数据偏向于高端市场，且未涵盖所有住宅类型。
• 伦敦的现有住宅市场未被纳入研究范围。

结论

尽管存在数据偏差，海外买家在伦敦新建住宅市场中仍扮演重要角色。他们不仅推动了市场发展，还促进了可负担住房的供应。然而，他们的购买行为主要集中在中心和内伦敦的高端住宅，且对整体市场的影响有限。总体而言，海外投资对伦敦住房供应产生了积极影响，尤其是在2010年后，缓解了住房短缺问题。