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領展房託2024/2025年度總結

核心內容

領展房地產投資信託基金（領展房託）於2024/2025年度表現穩健，成功實現持續價值創造。作為亞洲最大的房地產投資信託基金，領展房託擁有香港、中國內地、澳洲、新加坡及英國等多個地區的物業組合，並持續強化其「房託+」投資策略，以提升抗逆力及靈活性。

主要觀點

• 穩健的財務狀況：2024/2025年度收益達142.23億港元，物業收入淨額達106.19億港元，淨負債比率為21.5%。每基金單位資產淨值為63.30港元，較前一年下降9.6%。
• 抗逆力的業務表現：儘管面對宏觀經濟的不確定性和行業的結構性變化，領展房託仍能保持較高的租用率及穩定的收益，並持續進行資產提升項目以提高競爭力。
• 持續的多元化戰略：領展房託持續拓展亞太區市場，包括澳洲、新加坡及日本等，並推出新的房地產投資管理業務平台「領展房地產投資」（LREP）。
• 可持續發展的承諾：領展持續強化可持續發展策略，包括提升能源效益、推動綠色建築及引入創新保險方案。

預計及展望

• 未來挑戰：面對宏觀經濟的不確定性及市場的不穩定因素，領展將持續優化成本結構、強化資產管理及探索新的增長機會。
• 長期增長機遇：領展將持續推行「房託+」策略，以提升盈利表現及分派能力，並通過多元化的資產配置及靈活的資金管理，實現可持續的增長。

物業組合表現

香港

• 總收益及物業收入淨額：分別增長1.5%及2.8%，總收益為7,613百萬港元，物業收入淨額為10,619百萬港元。
• 租用率：維持高達97.8%，平均每月每平方呎租金為63.3港元，較去年輕微下降。
• 零售租賃：商戶銷售額下降3.0%，但租金對銷售額比例保持在13.0%的可持續水平。零售租賃團隊成功簽訂超過600份新租約，並積極引入新品牌及概念。
• 停車場及相關業務：收益增長1.7%，月租收入及時租收入均有提升。停車場每個泊車位每月收益為3,391港元，平均估值下降1.3%。
• 辦公大樓：租用率為95.4%，受惠於優質地理位置及租戶的穩定需求。

中國內地

• 總收益及物業收入淨額：分別增長29.7%及28.9%，主要受益於上海七寶領展廣場的全年貢獻及零售資產的優化。
• 租用率：達95.9%，平均續租租金調整率為負0.7%，主要因北京中關村領展廣場表現未如理想。
• 物流：租用率為97.4%，受益於大灣區及長三角的策略性位置。

國際物業組合（澳洲、新加坡、英國）

• 總收益：增長2.2%至17.81億港元，物業收入淨額增長1.3%至12.03億港元。
• 租用率：澳洲為99.0%，新加坡為99.6%，英國為85.5%。
• 辦公大樓：澳洲及新加坡辦公大樓表現強勁，租金調整率為正，而英國辦公大樓估值有所下降。

資本管理

• 債務管理：償還債務淨額65億港元後，總負債減少至535億港元，負債比率下降至23.1%，淨負債比率維持在21.5%。
• 利率及外匯風險對沖：透過利率對沖及外幣遠期合約，確保融資成本穩定，並降低市場波動對收入的影響。
• 融資安排：成功安排52億港元的新融資，並以優勢信貸條件進行貸款。

管治及風險管理

• 企業管治：強調透明度及披露，並設立可持續發展委員會，由蒲敬思擔任主席。
• 風險管理：採用三道防線模型，以結構化方式管理風險，並持續進行情景分析及壓力測試。
• 主要風險：包括宏觀經濟風險、財務風險、營運風險、策略風險、環境社會治理風險及地緣政治風險。

可持續發展

• 綠色及可持續發展：積極推行節能措施，營運全港最大的私營太陽能發電設施，全年產生約420萬度電。
• 社區及租戶支持：持續提升物業組合價值，並支持租戶業務發展，以實現長期可持續的盈利增長。

結論

領展房託在2024/2025年度成功應對多種挑戰，並在不確定的市場環境中維持穩健的財務狀況及業務表現。展望未來，領展將繼續深化其「房託+」策略，並通過多元化及創新，推動可持續發展及價值創造。