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領展房地產投資信託基金2022/2023年度綜合報告總結

核心內容

領展房地產投資信託基金（股份代號：823）是亞太地區領先的房地產投資者及資產管理人，業務涵蓋零售、停車場及相關業務、辦公大樓、物流等多種資產類別，物業分布於香港、中國內地、澳洲、新加坡及英國。公司以「連繫好生活」為抱負，持續創新及優化業務模式，實現可持續價值創造。

主要觀點

• 價值創造模式：領展透過穩健的策略、多元化的物業組合、專業的管理團隊及可持續發展的實踐，實現長期價值。公司強調以持份者為中心，並通過「商業互融」理念加強與持份者之間的信任與合作。
• 領展3.0戰略：公司正朝向輕資產模式發展，優化資本結構，提升抗逆力，並拓展至更多市場與資產類別，如物流與辦公大樓。
• 財務表現：2022/2023年度，公司實現強勁的財務表現，淨負債比率降至17.8%，無再融資需求。收益達122.34億港元，物業收入淨額達91.98億港元，每基金單位分派為274.31港仙。
• 可持續發展：領展重視環境、社會及管治（ESG）議題，並積極推動淨零排放目標，已取得97.3%的物業獲得綠色建築認證，碳強度自2018年起下降13.8%。
• 風險管理：公司採用全方位風險管理框架，覆蓋財務、營運、策略及ESG風險，並與持份者保持密切溝通，以提高透明度和信任。

關鍵信息

1. 領展業務表現

• 物業組合：截至2023年5月31日，領展持有130項物業，包括零售、停車場、辦公大樓及物流資產。
• 收益與租用率：
  • 香港：零售租用率為98.0%，收益為100.41億港元。
  • 中國內地：零售、辦公大樓及物流租用率達95.2%、95.5%及100.0%。
  • 澳洲與新加坡：零售租用率分別為96.9%與99.9%。
• 新資產：公司於2022年完成對中國內地常熟市兩項物流資產的收購，並在澳洲及新加坡拓展零售及辦公大樓資產。

2. 財務與資本管理

• 財務表現：
  • 收入：122.34億港元。
  • 物業收入淨額：91.98億港元。
  • 每基金單位分派：274.31港仙（較2022年下降10.3%）。
  • 每基金單位資產淨值：73.98港元（較2022年下降4.0%）。
• 資本結構：公司通過供股計劃籌集188億港元，進一步優化資本配置，並加強財務抗逆力。

3. 管治與企業文化

• 企業管治：董事會由多數獨立董事組成，強調透明度、問責及以持份者為本的決策。
• 風險管理：公司建立三層風險管理架構，包括風險監察、風險控制及內部審計，以確保業務穩健運作。
• 員工與持份者參與：公司重視員工發展與持份者溝通，透過定期報告、投資者會議及股東週年大會等方式提高透明度與參與度。

4. 可持續發展與ESG

• 環境：公司致力於減少碳足迹，並推行綠色租約，目前已有超過1,000份。
• 社會：關注社區影響，如創造就業機會及支持地方經濟，並透過社區活動提升商戶滿意度。
• 治理：強調透明、合規與持份者參與，並與第三方合作推進ESG目標。

5. 市場與策略展望

• 市場趨勢：亞太地區面臨地緣政治分裂與金融市場波動，但其經濟基本面強勁，預計2023年中國內地增長5.2%，香港增長3.5%至5.5%。
• 未來策略：公司將繼續聚焦策略性投資與資本循環，推動輕資產模式，並加強與持份者及營運夥伴的合作，以應對不斷變化的市場環境。

6. 重要風險與緩解措施

• 主要風險：
  • 外圍風險：零售及商業市場趨勢變化、金融市場波動、地緣政治風險。
  • 策略風險：品牌聲譽、投資策略及物業組合多元化。
  • 營運風險：資產維護、業務抗逆力及應變計劃。
  • ESG風險：加快實現淨零排放目標。
• 緩解措施：公司透過壓力測試、風險評估及透明度提升，以識別高風險資產並提高抗逆力。

7. 持份者關係

• 基金單位持有人：公司透過定期財務報告及透明度提高，與基金單位持有人建立信任。
• 資本夥伴：公司與資本夥伴保持密切溝通，確保符合其回報需求。
• 營運夥伴：透過清晰的租賃條款及高效率營運，提升商戶滿意度與續租率。

總結

領展透過穩健的企業管治、靈活的資本管理及可持續發展策略，持續創造價值。公司積極應對市場變化，推動多元化發展，並在亞太地區房地產市場中保持領先地位。未來，領展將繼續深化輕資產模式，強化ESG實踐，並與持份者共同追求長期增長與可持續發展。