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领展房地产投资信托基金（2025/2026中期报告）

企业战略

領展房託坚持“房託+”投资策略，聚焦亚太区，通过“領展”与“領展房託物業組合”双业务架构，分散市场风险。近年扩展至中国内地、澳洲、新加坡及英国，更具抗周期性。主席黄国祥离任，集团首席投资总裁宋俊彥接任，新管理层将推进投资机遇与效率提升。

财务业绩

截至2025年9月30日，期内物业收入净额51.78亿港元，比2024年同期下降3.4%的主要归因于香港及中国内地的续租租金调整率为负数。分派总额为32.83亿港元，比同期下降5.6%，每基金单位分派126.88港仙，同比下降5.9%。香港物业估值下降1.4%至2,173亿港元，反映市场租金下调压力，但香港停車場业务收入基本持平。

筹资及资本管理

领展保持稳健债务水平，净负债率22.5%，平均借贷成本降至3.22%。完成多个资产提升项目，资本开支持约5.19亿港元。2025年11月，毕马威会计师事务所接替罗兵咸永道担任核数师，资本结构调整持续优化融资结构。

关联交易与企业治理

公开数据显示BlackRock及JPMorgan持有L&G约8.11%及0.20%权益。截至2025年9月30日，基金单位公允价值40.0港元，较资产净值折让34.6%，证明市场估值存在下行空间。基金单位持有人日常会议（每年2月举行）加强市场沟通。

未来展望

短期业绩承压于租金调整压力。中期内，美国减息预期改善香港融资成本，助推经济复苏；同时公司多元化布局（澳大利亚、新加坡）加强收益韧性。三年估值续约机制即将到期（2025）需关注资本循环效率。

风险提示

香港零售疲软、海外经济波动、美国货币政策转向是主要风险点。新任集团首席投资总裁后，管理层衔接通畅，业务连续性好，但决策效率仍受大股东及估值变动制约。