2023-02-15-莱坊-Half_Year_Report_1st-_4th_Quarter_2022_9页_1mb

柏林商业房地产市场报告摘要（2022年）

1. 宏观经济背景与市场表现

• 2022年情况回顾：经历了2008年以来最高通胀，利率自2008年后首次上调，德国经济增长率为1.9%。
• 市场需求：尽管面临经济挑战，但柏林办公租赁和商业地产投资市场在2022年表现出强劲韧性，证实了该市的未来发展潜力。
• 总体指标：2022年柏林写字楼成交额达84.4亿欧元，同比下降20.1%，但仍为多年最强表现之一；写字楼供应量创历史新高。

2. 办公市场分析

• 空置率与租金：年底空置率为3.3%，为多年最低水平。平均租金涨至28.10欧元/㎡/月，Prime租金为43.50欧元/㎡/月，同比上涨约0.5欧元/㎡/月。
• 成交量：2022年总吸收量为758,300㎡，同比下降10.3%。尽管总量下滑，但写字楼市场仍保持活跃。
• 细分市场表现：
  • 小型办公市场（≤1,000㎡）表现尤为突出，吸纳量上升7%。
  • 中心区域市场如Mitte、Kreuzkölln和Ku’damm 1A占有较大份额。

3. 投资市场分析

• 总额与结构：办公室资产占比46%，低于2017–2021年的平均水平；土地、零售和个人使用的物业也占据重要份额。
• 主要驱动因素：大型交易驱动，例如Heidestraße区两个混合物业的出售，以及Sony中心的部分股权转让。
• 投资趋势：国际投资者占比高（77%），价格预期分歧导致部分交易未完成。核心区域商业地产收益率从10.4%升至3.45%，主要受通胀和利率上升影响。

4. 指示与展望

• 经济趋势：1月商业景气指数略有上升，表明初现经济复苏征兆，但地缘政治风险依然存在。
• 关键因素：
  • ESG标准：将继续提升对于办公地产品质和可持续性的要求。
  • 混合办公模式：推动办公面积规划趋势向“质量优先”，更多地产将通过节能改造来应对ESG要求。
  • 金融环境：市场利率上升对投资者偏好和交易节奏产生深远影响，较长期的金融压力使回报结构改变。
  • 数字与绿色转型：具备高速网络接入和交通便利性的办公楼具显著优势。

5. 柏林城市概况

• 人口与经济活力：柏林是欧盟最大城市之一，人口持续增长，创业资本投资规模达49亿欧元。
• 发展潜力：新机场Berlin Brandenburg（BER）周边地区的开发速度加快，绿色交通基础设施完善。

联系信息（仅作为参考）

• 汉斯-乔阿希姆·弗里德里希
• 安娜·帕夫洛夫斯基
• 尤塔·雷菲尔德

此内容基于 Knight Frank 发布于 2022 年的相关报告整理而成。