2019【城市进入研究】环京投资城市进入研究-张家口-克尔瑞_48页_6mb

张家口城市投资分析总结

核心内容

张家口市地处京、冀、晋、蒙交界，是京津冀协同发展和2022年冬奥会的重要节点城市，具有显著的区位优势和城市发展潜力。城市规划以打造国际奥运名城、休闲运动旅游区、京津绿色农副产品与新能源产业基地为目标，发展定位明确，未来发展前景广阔。

城市区划与交通

• 区划：六区（桥西区、桥东区、下花园区、宣化区、万全区、崇礼区）；十县（张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县）；两个管理区（察北、塞北及高新产业聚集区）。
• 交通：
  • 公路：G6京藏高速、G7京新高速、大七环、张承高速等。
  • 铁路：京张铁路（2019年底通车）、京张高铁、张呼高铁、大张高铁等。
  • 航空：张家口宁远机场，未来将扩建。

人口与城镇化

• 人口：2016年全市总人口457万，主要集中在宣化区、蔚县、张北县、怀来县、涿鹿县。
• 人口增长：近五年人口增量主要集中在宣化区，达31.2万，桥东桥西区人口流出7.9万。
• 城镇化率：2016年全市城镇化率53.7%，桥东区达95.6%。2020年目标城镇化率超过60%。

经济发展

• GDP：2016年全市GDP达1,334.4亿元，各区县平均增幅7.6%。
• 经济指标：宣化区、桥东区、怀来县经济发展较快，桥东区人均可支配收入达25,175元，为市辖区最高。

土地与房地产市场

• 土地供应：近3年住宅用地成交量前三为怀来县、万全区、涿鹿县。2017年土地供应以住宅为主，成交量增加。
• 楼面地价：2016年桥东区楼面地价达2,838元/㎡，为历史最高。2017年桥东区地王楼面价达5,116元/㎡。
• 利润空间：桥东区、桥西区、崇礼区和怀来县利润空间较高，均超7,000元/㎡。

房企与市场情况

• 品牌房企：17家品牌房企进驻张家口，碧桂园布局最广，主要集中在市辖区。
• 市场客群：
  • 桥西板块：本地客户为主，部分坝上四县客户。
  • 桥东板块：本地改善型客户为主，部分北京投资、养老客户。
  • 经开板块：北京外溢客户及本地刚需客户为主。

重点区域分析

• 桥东板块：
  • 配套最完善，生活便利。
  • 土地供应以旧改为主，拿地难度较大。
  • 销售均价10,000-19,800元/㎡，商业租金1.8-2元/平*天。
• 桥西板块：
  • 老城区，配套相对陈旧。
  • 土地供应以旧改为主，供地较少。
  • 销售均价9,000-11,000元/㎡，商业租金1.2-1.9元/平*天。
• 经开区板块：
  • 新兴板块，重点发展区域。
  • 土地供应量大，拿地成本较低。
  • 销售均价1.2-1.4万元/㎡，商业租金1.2-1.8元/平*天。

投资建议

• 建议进入顺序：经开板块 > 桥东板块 > 桥西板块。
• 区域定位：
  • 经开板块：外向型，产业聚集区，高铁新城。
  • 桥东板块：复合型，政务、商务、休闲中心。
  • 桥西板块：内生型，生活、休闲区。

区域发展重点

• 城市规划：主城区向南发展，打造高铁新城及洋河新区。
• 重点产业：高新科技、生态环保、生物医药等新兴产业。
• 旅游资源：张家口拥有12处4A级景区，全年优质天数达265天，空气质量优。

政策影响

• 限购限贷限售：桥东、桥西、崇礼、怀来执行限购限贷限售政策，限制较严。
• 棚户区改造：政府主导的棚改政策推动房地产市场发展，但也导致市场波动。

品牌房企进入方式

• 拿地模式：多数品牌房企通过联合开发或项目收购进入市场。
• 项目定位：以刚需、改善型项目为主，部分项目定位高端。

总结

张家口市凭借其独特的区位优势、丰富的旅游资源、良好的生态环境以及京津冀协同发展的政策支持，具备较大的投资潜力。城市规划明确，土地供应结构合理，房地产市场活跃，但政策调控严格，需关注市场动态及政策变化。经开区板块作为重点发展区域，具有较高的开发潜力和吸引力，建议优先考虑。