深度报告-20221024-开源证券-招商蛇口-001979.SZ-公司首次覆盖报告_央企龙头逆周期扩张_管理工具助提质增效_27页_2mb

招商蛇口（001979.SZ）投资分析总结

核心内容概览

招商蛇口是中国领先的综合开发运营服务商，作为招商局集团旗下的央企，公司具备资金实力雄厚、土储优质、多元化业务协同发展、管理工具提升运营效率、财务结构稳健等优势。在行业下行期，公司仍保持投资力度，土储充足，具备逆周期扩张能力。分析师首次给予“买入”评级，预计2022-2024年归母净利润分别为104.7亿、158.1亿和182.1亿元，对应EPS分别为1.35元、2.04元和2.35元，当前股价对应PE分别为10.9倍、7.2倍和6.2倍。

主要观点

1. 销售增长迅速，土储优质丰厚

• 2017-2021年，公司销售规模快速增长，销售金额由1128亿元增至3268亿元，市占率从0.8%提升至1.8%。
• 2022H1公司销售金额1188亿元，同比下降32.9%，但降幅少于TOP100房企平均降幅。
• 土储面积达5482万平方米，对应货值约13376亿元，可覆盖2021年全年销售的4倍，土储结构优质，一二线城市占比达80%。

2. 多元化业务协同发展，打造综合生态圈

• 公司业务分为社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业三大板块。
• 园区业务营收增速高于社区板块，2021年园区业务营收占比20.3%，贡献毛利润34.5%。
• 长租公寓、酒店、写字楼等持有业务逐步完善，形成“大物业+大资管”模式。

3. 数字化建设提升运营效率

• 实施“三个一”工程（一城一模板、一业态一模板、一园一策），全面提升各业态操盘水平。
• 引入“两率系统”动态监控项目成本利润率和内部收益率，提升拿地和项目管理效率。
• 数字化运营覆盖全周期，助力精准决策和高效管理。

4. 财务结构稳健，盈利增长可期

• 公司负债率处于行业低位，2022H1净负债率49.0%，资产负债率62.4%，现金流充裕。
• 综合融资成本降至4.10%，优于行业平均水平。
• 投销比保持在50%以上，显示公司对土地储备的控制能力较强。

关键信息

1. 投资与拿地

• 2022H1拿地26宗，拿地金额637亿元，投销比54.4%。
• 2022年1-9月在一线城市拿地金额559.2亿元，占54.6%，显示对一线城市的重视。
• 拿地权益比提升至60%以上，显示公司对项目控制力增强。

2. 业务结构

• 社区业务：公司收入主要来源，2022H1占比85.5%。
• 园区业务：营收占比14.4%，2022H1受疫情影响收入下降34.6%，但毛利率相对较高。
• 邮轮业务：占比0.1%，受疫情影响较大，但未来市场空间广阔。

3. 财务与估值

• 2022年对应PE为10.9倍，高于可比公司均值7.7倍。
• 2022-2024年EPS分别为1.35元、2.04元、2.35元，盈利水平有望修复。
• 公司2022H1三费占比为7.2%，低于行业平均水平，成本控制能力较强。

4. 风险提示

• 市场恢复不及预期
• 核心城市房价调控超预期
• 多元化业务运营不及预期

未来展望

• 公司有望在市场回暖后实现销售额增长加速，盈利水平修复。
• 园区业务和持有物业的持续发展将为公司提供稳定盈利来源。
• 数字化建设提升管理效率，助力公司实现更高质量发展。
• 央企背景和资金优势将有助于公司获取优质资源，提升竞争力。

附：财务预测摘要

总结

招商蛇口凭借央企背景、优质土储、多元化业务及先进的管理工具，具备逆周期扩张能力。公司销售增长迅速，2022H1销售金额1188亿元，降幅低于行业平均。园区业务成为新增长极，持有物业及数字化建设进一步提升运营效率。财务稳健，融资成本低，盈利有望逐步恢复。分析师首次给予“买入”评级，认为公司未来两年盈利将显著提升。