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阳光城深度报告总结

核心内容概览

阳光城（股票代码：000671）作为地产股中快速成长的代表房企，经历了多个发展阶段，包括2009~2013年的高速成长期、2014年的蛰伏期，以及2015~2017年的加杠杆补库存期。在2018年，公司迎来新的发展阶段，其投资价值和未来成长潜力成为关注重点。

主要观点

• 土地储备充足：阳光城在手未结土地储备建筑面积达3810万平方米，未结货值达5000亿元，其中二线城市占比最高（68.21%），三线城市次之（13.67%），一线城市最低（18.12%）。
• 盈利空间充足：静态拿地成本与售价之间的价差达到65%以上，静态毛利率为29.87%，显示出公司在项目盈利方面的优势。
• 加速去化：在新高管团队的带领下，2018年可新增推货2300亿元，结合2017年留存的300亿元，合计可推货值2600亿元，按60%去化率可实现全口径销售1561亿元。
• 管理优化：引入“梦之队”高管团队，包括中海系和中建系，提高项目管控和开发效率。同时，公司推进跟投机制，激励团队提升项目质量与销售效率。
• 多元化融资：通过海外债、并购基金、CMBS、ABS等方式拓宽融资渠道，降低资金成本，提升现金流稳定性。

关键信息

土地储备与区域分布

• 土地储备：公司拥有3810万平方米的未结土地储备，未结货值达5000亿元。
• 区域分布：
  • 一线城市：18.12%
  • 二线城市：68.21%
  • 三线城市：13.67%
  • 大福建：21%
  • 长三角：17%
  • 京津冀：3%
  • 珠三角：20%
  • 战略城市：39%

盈利分析

• 静态拿地成本与售价差：阳光城在多个项目中实现了65%以上的房地价差。
• 静态毛利率：主要储备项目的静态毛利率为29.87%，具备较高的盈利空间。
• 项目案例：多个项目如福州南屿尧沙、广州南沙、东莞MODO等，其房地价差毛利率达到60%以上。

管理与运营策略

• 高管引进：2017年引入碧桂园前高管朱荣斌、吴建斌等，形成“梦之队”管理团队。
• 跟投机制：推出跟投制度，已有40多个项目参与，提升项目执行力。
• 短平快拿地：积极采用招拍挂和收购并举的方式，加快土地获取速度。

融资与现金流

• 多元化融资：公司积极拓展海外债、并购基金、CMBS、ABS等融资渠道。
• 现金流测算：2018年公司所需最低全口径销售额为905亿元，现金流周转能力充足。

财务预测与估值

• 盈利预测：2017-2019年EPS分别为0.51元、0.80元、1.21元。
• 估值：基于公司较高的成长性，给予2018年13倍PE估值，首次覆盖目标价为10.40元/股。
• 评级：给予“买入”评级。

风险提示

• 政策风险：调控政策超预期收紧可能对公司的销售和融资产生不利影响。

图表与数据支持

• 图表目录：包括核心逻辑图、股权结构图、拿地金额与合同销售额比值图、区域分布图等。
• 数据来源：公司公告、浙商证券研究所、房天下、乐居、链家等。

结论

阳光城凭借其充足的土地储备、良好的盈利空间以及高效的管理团队，具备较高的投资价值。未来随着货值释放和管理优化，公司有望实现更高的增长。然而，需关注政策调控带来的潜在风险。