新冠肺炎疫情后的复苏_20_—_中国迷你仓储产业投资的宏观洞察_22页_2mb

新冠肺炎疫情后的复苏：中国迷你仓储产业投资宏观洞察总结

核心内容

本报告分析了中国迷你仓储行业的发展趋势、新冠疫情对其影响以及未来展望。报告指出，迷你仓储行业在中国正经历快速发展，具备良好的增长潜力，尤其在一线城市和部分二线城市表现突出。同时，疫情对行业的影响相对有限，反而促使部分细分需求增长，为行业带来新的机遇。

主要观点

1. 行业概况

• 定义：迷你仓是一种可容纳多个独立存储单元的设施，可用于存储各类物品，如家具、季节性服装、办公设备等。
• 起源：最初在美国和欧洲出现，后逐渐扩展至全球。
• 中国发展：
  • 中国最早一批迷你仓供应商出现在2011年左右。
  • 2014年，供应商数量增速加快。
  • 2015年，随着移动互联网的发展，出现了第一批O2O迷你仓供应商。
  • 截至2017年，中国迷你仓数量从2016年的不足170家增至超过378家，增长达122.3%。

2. 驱动因素

• 经济发展：居民可支配收入增加，推动消费能力提升。
• 住房条件：房价上涨、住房单元面积较小，使得迷你仓成为重要的补充存储解决方案。
• 人口流动：随着城市间人口流动增加，对短期租赁和物品存储的需求上升。
• 特殊需求：
  • 电商行业的快速发展，导致线上零售商需要更多存储空间。
  • 二孩政策放宽，促使家庭对育儿用品、衣物等物品的长期存储需求。
  • 高校假期期间不提供行李存储服务，进一步刺激个人存储需求。

3. 市场分布

• 一线城市：北京、上海、深圳、广州是迷你仓设施数量最多的四个城市。
• 二线城市：南京、杭州、成都、武汉、青岛、沈阳、天津等城市也有一定数量的迷你仓设施数量。
• 增长趋势：深圳、上海、北京是增长最快的市场，分别增长212%、120%和77%。

4. 使用类型

• 个人存储：主要用于存储未开封物品、换季衣物、搬家物品等。
• 商业存储：用于办公设备、办公物资、文件储存、分销中心等。

关键信息

1. 疫情影响

• 新冠肺炎疫情发生后，中国所有行业均受到冲击，但迷你仓行业因其持续增长的需求而保持稳定。
• 需求主要来源于：
  • 搬迁办公选址的小型企业，需要临时存储设备和文件。
  • 线上贸易公司在疫情期间业务增长，需要更多存储空间。
  • 需要在家办公或学习的家庭，需腾出空间以适应新的生活方式。

2. 未来展望

• 随着中国二线城市经济加速发展、人口流动性增强和高房价压力，迷你仓行业有潜力比肩甚至超越欧美市场。
• 迷你仓运营商计划在未来扩大业务，其中57%的运营商将在现有城市市场扩展，29%的运营商将选择在其他城市开拓新市场。

3. 行业特点

• 灵活性：迷你仓可按月缴纳租金，适合不同需求。
• 安全性：通常配备安保措施，物品可上保险。
• 功能性：提供防火、温湿度可控的存储环境，满足多样化需求。

结论

• 中国迷你仓行业正处于快速发展阶段，市场需求持续增长。
• 疫情并未抑制行业发展，反而在某些方面促进了其增长。
• 未来，迷你仓行业将在人口流动、高房价和电商发展等因素的推动下，继续扩大市场份额。
• 对于迷你仓供应商而言，创新性地进行产业投资和市场拓展，是当前的最佳时机。

图表与数据

• 图1：迷你仓的优势（安保、24/7访问、防火、多种尺寸等）。
• 图2：中国名义GDP增长预测（2010-2030）。
• 图3：中国城镇居民人均可支配收入（2010-2019）。
• 图4：中国线下/线上零售额走势（2008-2019）。
• 图5：一线城市新盘住宅均价（2020年一季度）。
• 图6：迷你仓运作模式。
• 图7：亚洲市场迷你仓人均面积对比（2017）。
• 图8：中国迷你仓数量增长（2016-2017）。
• 图9：迷你仓市场发展阶段（2020年7月）。
• 图10：中国迷你仓设施数量增长（2014-2017年）。
• 图11：迷你仓使用类型（个人和商业）。
• 图12：部分亚洲市场迷你仓扩张计划（2018年）。

报告作者

• Chris Browne：董事总经理，亚太及大中华区环球企业服务部。
• 黎庆文：董事总经理，华东区。
• 叶国平：大中华区资本市场总裁。
• 张维闵：执行董事，华东区资本市场部。
• 林荣杰：大中华区研究部主管。
• 魏东：北中国区研究部主管。
• 薛惠珍：台湾研究部主管。
• 张晓端：华南及华西区研究部主管。
• 贺凯：香港研究部主管及董事。

报告撰写与编辑

• 撰写人：Shaun Brodie（大中华区租户研究主管）。
• 设计：苏楠。
• 编辑整理：桑林晖、姜艳。
• 编辑：Simon Graham。

戴德梁行简介

• 戴德梁行是全球知名的房地产服务和咨询顾问公司，业务覆盖70多个国家，拥有400多个办公室和51,000名专业员工。
• 在大中华区，公司设有22家分公司，连续两年获得《欧洲货币》中国区年度大奖。
• 2018年公司营业收入达82亿美元，核心业务包括物业管理、设施管理、租赁代理、资本市场等。

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