深度报告-20220503-东吴证券-银行行业深度报告_地产产业链修复几成_哪些银行受益__20页_1mb

银行行业深度报告总结

核心内容概述

本报告分析了房地产周期与银行估值修复之间的关系，探讨了当前房地产产业链修复进程，并预测了哪些银行将受益于房地产市场的逐步企稳。

主要观点

• 房地产周期与银行信贷扩张规模及资产质量高度相关。
• 房地产行情启动与销售回暖时点基本吻合，通常分为三步走：政策落地、信心企稳、业绩兑现。
• 2008年至今，地产和银行涨跌幅相关性高达0.8，但自2017年“房住不炒”以来相关性有所降低。
• 当前房地产修复进程仍在进行，政策端、银行端和地产端均有所松动，但整体仍面临融资压力和销售疲软问题。

关键信息

房地产周期与银行估值修复历史回顾

• 第一轮（2008年底）：

  • 政策端：三管齐下，包括货币、财政和地产政策。
  • 银行端：约1个季度传导至宽信用，银行指数涨幅145%。
  • 地产端：销售回暖，地产指数涨幅215%。
  • 市场端：银行和地产行情同步，持续约270天。

• 第二轮（2012年底-2013年初）：

  • 政策端：宽货币、扩财政、克制地产。
  • 银行端：约2个季度传导至宽信用，银行指数涨幅51%。
  • 地产端：销售缓慢回暖，地产指数涨幅33%。
  • 市场端：银行涨幅优于地产，持续约70天。

• 第三轮（2014-2015年）：

  • 政策端：宽货币、松地产。
  • 银行端：分两阶段，第一阶段银行涨幅60%，第二阶段地产涨幅41%。
  • 地产端：销售回暖，投资和拿地同步复苏。
  • 市场端：行情错位交织，持续约135天。

当前地产产业链修复进程

• 政策端：频繁释放信号，但尚未打出所有“弹药”，包括降准降息、疏通宽信用渠道、松绑限购限贷。
• 银行端：融资渠道逐步恢复，并购贷松绑，但优质资源向国企集中，民营房企风险仍未完全释放。
• 地产端：整体市场仍呈下行趋势，局部市场小幅回暖，房企融资渠道尚未恢复。

哪些银行会受益

• 受益逻辑：
  1. 稳增长尚存空间，修复行情有望延续，降低银行负债成本。
  2. 多地政策调整，房地产逐步企稳，人口流入和区域经济强劲的银行受益。
  3. 受房地产风险敞口和坏账拖累的银行有望反转。
• 推荐银行：邮储银行、招商银行、宁波银行、成都银行、平安银行、兴业银行。

风险提示

• 稳增长不及预期。
• 房地产硬着陆。
• 政策对冲力度不足。

附录：图表与数据

• 图1：银行和地产股价走势相关性高达0.8。
• 图2：2008年以来地产银行股上涨行情。
• 图3：2020年以来房地产贷款占比和房地产开发贷占比均出现下行趋势。
• 图4：2008年Q3宽货币，传导至宽信用约1个季度。
• 图5：2008年底宽信用、地产销售端同步回暖。
• 图6：2009年Q1房地产销售、投资和拿地全面回升。
• 图7：2008年11月-2009年7月，银行地产行情同步。
• 图8：2012年初宽信用企稳。
• 图9：2012年地产销售端缓慢回暖。
• 图10：2013年初地产产业链恢复。
• 图11：2012年底-2013年初银行地产行情小幅反弹。
• 图12：2014年4月宽货币，2015年4月传导至宽信用。
• 图13：2015年3月地产销售端回暖。
• 图14：2021年底-2016年初房地产投资拿地回暖。
• 图15：2014-2015年地产与银行行情分两个阶段。
• 图16：全国103城市首二套房贷款平均利率走势。
• 图17：2021年10月以来全国房贷平均放款周期。
• 图18：2020年1月-2022年3月新增居民中长期贷款。
• 图19：2022年第一季度商品房销售数据。
• 图20：2021年以来房地产开发资金来源同比增速。
• 图21：2021年10月-2022年3月房企融资规模。
• 图22：2021年10月-2022年3月房企各类融资同比。
• 图23：2022年9月以来房屋新开工、施工、竣工累计值及累计同比。
• 图24：2022年第一季度成交土地占地面积。
• 图25：2021年以来土地溢价率。
• 图26：3月15日以来房地产和银行估值修复。
• 图27：今年初房地产估值表现。
• 图28：今年初银行估值表现。
• 图29：上市银行对公房地产贷款率不良率明显上升。
• 图30：个人住房贷款不良率基本保持稳健低位。

表格数据

• 表1：2022年以来房地产需求端政策梳理。
• 表2：2022年以来房企并购类融资梳理。
• 表3：全国34大中城市3月商品房销售面积及变动情况。
• 表4：2021年报上市银行涉房贷款占比排名。

结论

当前房地产修复进程较以往有所不同，主要体现在房地产深层逻辑变化及银行逐步降低房地产风险敞口。未来房地产企稳将有助于银行资产质量的改善和估值修复，关注具有较强区域经济和人口流入优势的银行，以及受房地产拖累较重的银行。