房地产行业见微知著：浙江未来社区分析-20230912-浙商证券-35页_2mb

报告摘要

浙江未来社区建设自2019年3月全面启动，以“三化九场景”为核心理念，旨在打造新型城市功能单元，促进人的全面发展和社会进步。未来社区涵盖多种创建类型，包括整合提升类、全拆重建类、拆改结合类、规划新建类和全域类，强调设计规划、场景打造及后期运营。

未来社区建设进展
截至2023年8月，浙江省已公布七批创建名单，共1270个项目，计划2025年达到1500个。杭州是未来社区建设的聚集地，项目数量和验收数量均居全省前列，表明浙江未来社区建设已初见成效。
改造方式与资金平衡
政府鼓励旧改与未来社区一体化建设，通过“三化九场景”提升社区品质。资金平衡方式包括土地带方案出让、政府补助部分业态、容积率突破和融资政策支持。
典型案例分析
- 杭州七彩未来社区：首个实现“三化九场景”部分场景运营的项目，采用“带方案”出让模式，涉及商业运营、人才公寓、健康场景等。项目销售稳定，C区自持部分带来长期收益。
- 丽水莲都灵山社区：浙江省首个“带方案”整体公开出让的未来社区，政府回购费用约16亿元，项目已全部竣工验收，运营良好。
受益产业链
未来社区建设涉及设计院、建筑材料、工程机械、商业运营、物业服务等多个板块，长期来看，房企也将受益于片区价值提升。
投资建议
资金实力强、具备资产运营能力和区域深耕的房企具备受益潜力，推荐滨江集团和绿城管理控股。

杭州七彩未来社区：
- 项目位于萧山区瓜沥镇，总投资约47亿元。
- 采用“带方案”出让，C地块成交总价14.52亿元，楼面价6924元/平方米。
- 包含商业、住宅、人才公寓等业态，部分自持5-10年。
- 项目销售保持通畅，整体销售金额达19.4亿元，均价稳定。
丽水莲都灵山社区：
- 项目位于丽水市区，总占地约330亩，计容建面约44万平方米。
- 由大家房产竞得，成交价20.58亿元，楼面价4634元/平方米，溢价率44%。
- 政府回购费用约16亿元，项目已全部竣工交付。