20130902-安邦咨询-安邦咨询房地产通讯_17页_464kb

报告摘要

本文探讨了贵阳在房地产开发热潮中是否可能成为类似鄂尔多斯的“鬼城”现象，分析了贵阳房地产开发模式、地方政府与开发商之间的利益关系、城市规划与居民需求之间的错位，以及房地产市场对城市可持续发展的影响。

贵阳房地产开发模式：贵阳近年来出现了大规模的“超级大盘”建设，许多楼盘体量巨大，甚至达到千万平方米以上，被比喻为“造城”行为。
地方政府与开发商合作模式：贵阳地方政府通过“一二级联动开发”模式，将土地整理、拆迁安置等一级开发工作交由开发商完成，以换取土地出让收益，这种模式虽能快速推进城市建设，但忽略了公众需求和城市可持续发展。
城市规划问题：贵阳部分城市综合体建在机场高速旁，大学校园建在偏远地区，金阳新区虽繁华但人口稀少，反映出城市规划与居民实际需求脱节。
人口支撑问题：贵阳当前人口约400万，但3年内上市的大型楼盘足以提供近300万套住房，远超本地人口需求，未来可能出现住房过剩问题。
房地产泡沫风险：文中指出，国内地价高涨可能预示经济泡沫破裂的前兆，尤其提到北京土地总市值高达134万亿元，超过美国GDP，引发对房地产市场泡沫的担忧。
城镇化与房地产的关系：安邦特约经济学家钟伟认为，城镇化对房地产行业的影响并不现实，真正的城镇化应围绕“人的城镇化”，而非单纯增加住房供给。

全国房地产数据：
- 2013年1-7月中国国有土地使用权出让收入同比增长49.4%，地方财政收入同比增长13.5%。
- 8月大中城市住宅成交环比增长12%，一线城市成交微增，二线城市增长明显。
- 上海前8月经营性用地出让金额已突破1000亿元，8月土地出让金额155.74亿元，楼面价创新高。
- 杭州8月土地市场动作频繁，共推出16宗地块，总出让金额约50亿元。
- 郑州8月楼市呈现“价跌量涨、平稳运行”的特点，商住房销量创历史新高，但均价下跌。

房企表现：
- 万科、保利、中海、恒大四家房企上半年销售金额达2559.24亿元，净利润总计230亿元。
- 绿地集团借壳香港上市，盛高置地更名为“绿地香港控股有限公司”，计划实现年复合增长率50%。
- 金地商置、泰禾、融创等房企在多个城市积极拿地，部分城市地价上涨明显。

房地产调控转向：
- 高层对“房地产调控”思路发生转变，从“一刀切”向“差异化”调控发展。
- 房产税扩容被提出，但目前主要针对增量房，对房价反弹影响有限。
银行贷款收紧：
- 多地银行暂停或延迟房贷业务，房贷审批难度加大，对房地产市场形成抑制作用。
地方政府债务压力：
- 地方政府因债务偿债压力增大，可能上调基准地价，进一步推高地价。