20220103-申港证券-房地产行业研究周报_12月销售市场回温_市场底部逐步夯实_14页_2mb

报告摘要

12月房地产市场总结

核心内容

2021年12月房地产销售市场出现回温迹象，市场进入筑底阶段，但整体仍处于负增长状态。一线城市销售面积同比与环比增速均有所回落，而二三线城市则表现出较强的反弹趋势。房企销售数据较11月有所改善，尤其是TOP50房企，其12月销售额环比增速显著提升。同时，土地市场呈现出房企拿地力度分化的情况，部分房企保持高拿地强度，而另一些则明显减弱。

主要观点

销售市场：12月销售市场维持负增长但未进一步下行，进入筑底期。
- 一线城市销售面积同比增速为-46%，环比增速为-18%，较上月明显回落。
- 二三线城市销售面积同比增速为-28%，环比增速为27%，环比数据较上月提高29个百分点。
- 北上广深一线城市的销售表现整体偏弱，但部分二三线城市如成都、苏州等表现强劲。
房企销售表现：
- TOP50房企12月平均同比增速为-34%，较上月收窄6个百分点。
- 12月单月环比增速为122%，显示房企在年末销售力度增强。
- 万科、中海、碧桂园、融创、龙湖、华润置地、招商、绿地、新城、越秀等房企仍保持销售领先地位。
土地市场：
- 100城土地供应与成交建筑面积累计同比分别为-88%和-88%，成交金额累计同比为-95%。
- 土地成交溢价率为9%，显示市场热度有所下降。
- 曾经销售规模靠前的房企如绿地、融创、世茂、恒大等拿地强度下降，而绿城、滨江、建发等品质型房企则积极扩张。
房地产税进展：
- 全国财政工作会议提出做好房地产税试点准备工作，房地产税征收即将落地。
- 北上广深等一线城市可能成为首批试点城市，对市场造成一定影响。
行业动态：
- 阳光城和奥园面临债务问题，阳光城部分股份被冻结，奥园被花旗银行起诉。
- 恒大海花岛项目因违规被要求限期拆除，恒大土地被收回。
- 北京要求新供住宅项目配建公租房和保障性租赁住房，政策趋于严格。
- 宁波提高二胎、三胎家庭公积金贷款额度，支持三胎家庭购房。

关键信息

投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企，如保利发展、万科A、龙湖集团，以及高品质房企如滨江集团、绿城中国。
市场趋势：市场底部已基本夯实，但复苏仍需时间，政策无进一步加码预期下，市场趋于稳定。
风险提示：销售市场可能加速下行，个别房企债务违约风险上升，政策可能超预期调控。

数据追踪

新房成交数据：30城新房成交面积单周同比-15%，累计同比+6%。一线城市成交面积单周同比-21%，累计同比+16%。二线城市单周同比+4%，累计同比+15%。三线城市单周同比-40%，累计同比-14%。
二手房成交数据：14城二手房成交面积单周同比-5%，累计同比-5%。
土地成交数据：100城土地供应与成交建筑面积累计同比分别为-88%和-88%，成交金额累计同比为-95%。土地成交溢价率为9%。
城市行情：北京（+61%）、上海（-1%）、广州（-13%）、深圳（+68%）、杭州（+34%）、武汉（-46%）、南京（-8%）。