深度报告-20240926-开源证券-房地产行业深度报告_存量房贷降息尘埃落定_房贷利率中枢进一步下探_14页_1mb

存量房贷降息政策落地，房地产市场面临信心修复

2024年9月，国新办新闻发布会宣布存量房贷利率下调至接近新发放贷款利率水平，预计平均下调0.5个百分点。此前央行经历了2008年、2023年及2024年的三轮调整，覆盖范围从首套房贷逐步扩大至全部存量房贷，累计惠及5000万户家庭。预计此次政策每年将减少家庭利息支出约1500亿元。历史数据表明，2008年和2023年的调整有效缓解了提前还贷现象，并提升居民消费能力。

与此前调整相比，本次政策调整幅度更大、覆盖面更广，预计平均降幅约50个基点。数据显示，2024年二季度新发放住房贷款利率为3.45%，当前存量房贷利率大约4.27%，利差达82个基点。此次调整将多47个基点的降幅作为存量房贷利率的可调空间，标志着利率市场化持续推进。

政策对比与影响
时间 背景 覆盖范围 下调幅度
2008年 金融危机扩大内需 故障额度调整112个基点
2023年 房地产波动 首套房贷60% 约73个基点
2024年 去库存压力 税务到所有存贷 预计50个基点

从历史数据看，个人住房贷款利率与商品房销售面积增速呈负相关关系。2023年政策实施后，提前还贷现象得到缓解。9月至12月间，月均提前还款金额较政策实施前下降10.5%，部分地区降幅更高达42.1%。

当前市场现状
截至2024年二季度末，住房公积金贷款余额较2023年增长70%，而同期按揭贷款余额下降16%，反映出部分购房者转向公积金贷款。尽管收入预期持续下滑（居民对房价上涨预期降至14.6%），政策仍有利好预期。

投资建议
短期内房地产市场信心仍需修复，政策对冲效果正在显现。央行副行长潘功胜表示，后续LPR仍有下降空间，房贷利率中枢将进一步下移。建议关注“投资强度高、区域布局优、信用质量好”的央国企平台，以及财务稳健、融资能力强的市场化民营房企。

风险提示
房地产行业面临多重风险：宏观经济下行压力增大、部分城市配套资金落实不及预期、行业竞争加剧预期上升。

综上，新一轮利率下调措施预计将对稳定房地产链条、激发住房消费起到积极作用，政策持续性值得期待。