2024年第三季度广州房地产市场回顾报告-CBRE世邦魏理仕_15页_1mb

报告摘要

2024年第三季度广州房地产市场总结：

办公楼市场：
- 无新增供应，空置率环比下降0.4个百分点至17.9%，净吸纳量达43万平方米，与二季度持平。
- 商务区分化明显：金融城与琶洲为主力吸纳区域，核心商务区因乙级楼宇退租出现负吸纳，珠江新城甲级办公净吸纳量由负转正。
- 行业需求：TMT行业连续第五季度居首，带动商用软件开发、智能汽车系统、平台互联网供应商及线上游戏成交；金融业需求平稳，源于财富管理及非银金融同级搬迁；消费品制造业占比第三，服饰与日化企业搬迁活跃；消费服务跃升至第四，教培扩张与情感咨询类企业搬迁案例增多。
- 成交类型：新租成交74%为搬迁活动，其中办公面积维持不变的占比达25%，较2023年全年增长16个百分点，反映企业扩张意愿不足。
- 租金：全市租金面价环比下降15%至1393元/月/平方米，跌幅较二季度扩大3个百分点；核心商务区租金跌幅更大，因优质租户争夺激烈导致议价空间扩大。
商业零售市场：
- 政策刺激：省市发放消费券（文旅、家具家电、珠宝类）及电动自行车以旧换新活动，但1-8月社零同比下降5%。
- 需求细分：餐饮成交占比达51%（较二季度升9个百分点），特色餐饮新店占43%；咖啡茶饮甜品类占比微升，霸王茶姬、混果汁等品牌积极拓店。零售业态占比降至31%，但国际品牌首店（如宝玑、GREY New Balance、American Vintage）及学习机、文创IP类店铺扩张显著。
- 仓储调改：番禺广场14万平方米改造项目试运营开业率约80%，带动季内净吸纳量增至13万平方米（近六季度新高），空置率维持83%。核心及次级商圈调改释放面积，吸引娱乐型体验业态（新型健身房、KTV）扩张，但对全市空置率影响有限。
- 租金：优质商业首层平均租金报235元/日/平方米，环比降11%；前三季度累计下跌25个百分点。
高标仓储市场：
- 供应：增城物流园二期新增10万平方米仓储面积，使该区优质仓储面积达348万平方米，成为广州主要供应片区。
- 需求：跨境电商扩张放缓，某运动品牌从化搬迁吸纳3万平方米，带动片区空置率降至36%；但花都与黄埔因汽车制造业产值收缩（1-8月同比降16.5%），仓储需求减少导致空置率上升。
- 租金：增城、黄埔租金下跌，全市仓储租金环比降6%至388元/月/平方米。
- 佛山市场：高标仓储净吸纳量达182万平方米，空置率降至72%；三水与高明区域因跨境电商及制造业扩张租金平稳，仅微跌1%。
投资市场：
- 成交活跃：七宗物业交易总额53亿元，超上半年两倍；零售物业成交占比40%（太古集团收购广州文化中心21亿元），综合物业占比30%（琶洲酒店及会展中心综合体被城投平台收购）。
- 新兴类型：长租公寓成交首现（白云区一宗），机构投资者关注度上升；办公楼成交减少，南沙及金融城出现散售。
- 买家类型：本地城投平台活跃，企业投资者（本地自用需求）主导办公楼市场；福州、泉州工业物业拍卖以本地制造企业为主。
- 仓储用地：广州五宗物流用地成交（白云、花都、黄埔、增城），佛山七宗（三水、高明为主）。