20240506-天风证券-房地产政治局会议点评_由_被动式_转向_主动式_平衡_2页_295kb

报告摘要

受“消化存量”与“主动式”供应调节政策影响，2024年全国房地产市场将朝“软着陆”方向发展，供求关系改善或带来行业拐点。

4月30日，中共中央政治局会议针对房地产领域提出两点核心政策方向。

保交楼与去库存并重。会议强调各方责任，持续防范化解重点领域风险，切实保障购房人权益，同时统筹研究消化存量房产和优化增量住房的相关措施，首次提出“消化存量、优化增量”，将政策重心转向去库存和改善型住房供给倾斜。
供应调节转主动。会议后，自然资源部发文指导2024年住宅用地供应。

“消化存量”的新路径
编制系统认为，“消化存量”不同于此前的棚改拆迁和货币宽松式去库存，将采用需求挖掘、供给控制或两者结合（如收储模式）的方式完成。该模式可能实现“三赢”：缓解新房库存、处理烂尾楼风险、为保障房建设腾挪资源。
供应端“主动式”调控机制
根据重点80城数据，当前去化周期普遍延长，达24-3822个月。供地新政表示，去化周期超过36个月的城市需暂停新增住宅用地出让，实行“盘活多少、供应多少”的动态机制，引导土地市场与实际需求再平衡，推动市场软着陆。
需求端的积极变化
全国已有35个城市放松限购，除7座核心城市仍限购外，预计更多城市将在限购/限贷/税费等领域优化政策。城中村改造和以旧换新政是激发需求的重要方式，已有30余城表态参与。中介合作、二手房收购等模式微火，市场预期政策出台将落实收储模式。
投资建议与核心标的
- 弹性标的：重点观察龙湖集团、万科A等优质非国营企业；
- 龙头推荐：招商蛇口、保利发展；
- 物管股机会：招商积余、保利物业；
- 主题机会：城中村改造、保障房建设相关企业短期受益于政策导向。