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阳光房地产基金 2023/24 年第二份中期报告（摘要）

1. 基金概况与表现

• 上市信息：股份代号435，2006年12月21日在联交所上市，由恒基兆业地产有限公司间接全资附属公司恒基阳光资产管理有限公司管理。
• 投资范围：投资于多元化物业组合，包括香港11个写字楼及6个零售物业，可出租面积约130万平方呎（截至2024年6月30日）。
• 资产管理人：恒基阳光资产管理有限公司，负责基金管理及运作。

2. 关键表现摘要

• 物业估值：2024年6月30日估值港币18,418.6亿港元，2023年6月30日为18,512.2亿港元，2023年6月30日较低乃公允价值减计所致。
• 收益：截至2024年6月30日止12个月收益增至830亿港元，按年增长6.0%，主要得益于西九匯全年贡献。
• 物业收入净额：2024年12个月达648亿港元，同比增长约3.9%。
• 分派：截至2024年6月30日止12个月每基金单位分派18.1港仙，派发比率约92.6%。
• 资产净值：2024年6月30日净值港币7.87元/单位，2023年6月30日为8.06元/单位，跌2.4%（主要由于报告期内公允价值减计及债务融资成本增加）。
• 债务成本：2024年6月30日融资成本为2.94%，部分债务为固定利率。
• 资产负债比率：2024年6月占总资产26.3%，较上年低0.2个百分点。

3. 市场回顾与分析

• 宏观经济：全球升息环境、中国经济面临通缩及地缘政治挑战，香港经济承受压力。香港银行同业拆息维持高位，抑制投资。
• 写字楼市场：出现净吸纳量回暖迹象，但新增供应充足，空置率上升至16.9%。写字楼平均租金小跌1.6%。
• 零售市场：受网上购物和跨境消费影响，本地零售商策略保守，零售物管溢利正增长0.3%。
• 租金调整：整体续租租金小升0.3%。具体物业如富时中心、新都城一期等业绩分化。

4. 财务回顾

• 盈利表现：报告期除税后溢利增至159.2亿港元，可见光增加及政府宽免导致物业开支小涨。
• 分派政策：期间分两次派发，总派18.1港仙（含约9.1港仙第二次中期分派），派发比率低於去年同期。
• 融资策略：加大长期固定利率债务占比，关注利率风险管理。
• 衍生品：持有一组名义51.3亿港元利率和货币掉期，对冲利率及汇率风险。

5. 投资前景

• 资本开销：未来聚焦房地产科技及绿色举措，包括新都城二期翻新及停车场充电设施。
• 市场前景：香港写字楼市场租金难快速反弹；零售业面临线上和跨境消费双重压力，出租率维持理想水平需审慎扩充。
• 核心策略：管理人强调提高固定融资比例，灵活审视市场变化，追求可持续价值创造。