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报告摘要

阳光房地产基金总结

核心内容概览

陽光房地產基金（股份代號：435）為證券及期貨事務監察委員會認可的房地產投資信託基金，於2006年12月21日在香港聯合交易所有限公司上市。基金由恒基兆業地產有限公司間接全資附屬公司一恒基陽光資產管理有限公司管理，投資於11個寫字樓及6個零售物業，總可出租面積約1.295百萬平方呎，於2025年6月30日估值為港幣17,630.5百萬元。

主要观点

市場環境：全球貿易及經濟不確定性持續，導致香港商業租賃市場未能同步改善。甲級寫字樓空置率為14.8%，整體租用率下降至89.2%。
租金表現：寫字樓及零售物業均出現續租租金負增長，分別為8.5%及7.1%。寫字樓現行租金每平方呎港幣31.7元，零售每平方呎港幣65.5元。
財務表現：報告期間收益下降4.8%至港幣391.2百萬元，物業營運開支下降2.7%至港幣83.8百萬元，物業收入淨額下降5.4%至港幣307.4百萬元。基金錄得除稅後虧損港幣172.2百萬元，而去年同期為除稅後溢利港幣79.5百萬元。
分派：中期分派為每基金單位9.1港仙，派發比率為93.8%，年度化分派收益率為8.1%。
資產負債：總資產為港幣18,220.2百萬元，總負債為港幣5,586.1百萬元，資產淨值為港幣12,634.1百萬元，每基金單位資產淨值為港幣7.27元。
利率管理：基金成功取得港幣500百萬元為期四年的無抵押定期貸款，並簽訂兩項新貸款融資，總額港幣700百萬元。固定利率借貸比例提升至55.3%，加權平均年利率為3.48%，融資成本為3.7%。
租約期滿：2025年下半年將有17%的寫字樓及20%的零售物業租約到期，預計將繼續面臨續租租金負增長。
企業管治：基金建立了健全的企業管治架構，包括監督及制衡、風險管理、內部監控、溝通及透明度。管理人及董事會已採取多項措施控制利益衝突。
權益披露：主要基金單位持有人包括Lee Financial (Cayman) Limited等，於2025年6月30日持有約21.52%的基金單位。恒基地產及其附屬公司持有約22.9%的基金單位。
關連人士交易：與恒基地產相關集團的持續關連人士交易包括租賃協議、泊車協議、物業管理協議等，總金額約港幣22,472千港元。

关键信息

租用率：截至2025年6月30日，寫字樓租用率為90.0%，零售租用率為87.6%。
綠色建築認證：多個物業取得綠建環評認證，如大新金融中心為最終鉑金級，Strand 50為卓越評級及金評級，新都城一期為卓越評級及金評級附註，上水中心購物商場等為卓越評級。
租約期滿概況：寫字樓及零售物業租約期滿率分別為17.2%及19.5%。
分派及派發比率：報告期間可分派收入為港幣168.6百萬元，派發比率為93.8%。
資金及風險管理：基金持有港幣475.1百萬元現金及銀行結餘，並持有相關投資組合港幣28.2百萬元。美元及日元匯率風險已部分對沖。
關連人士交易：與恒基地產集團的關連交易包括總租賃協議、共同合作泊車協議、物業管理協議及總服務協議等，總金額為港幣5,017千港元。
權益披露：主要基金單位持有人包括恒基兆業有限公司、Lee Financial (Cayman) Limited等，管理人及董事亦持有部分基金單位。
財務狀況：總資產減少1.7%至港幣18,220.2百萬元，資產負債比率為27.4%，總負債對總資產比率為30.7%。

未来发展展望

市場預期：全球經濟不確定性持續，中國經濟有望成為亮點，提振消費及活動，利好香港。
成本管理：嚴格的成本管理將成為首要任務，管理人已開始在乙級寫字樓物業實行智能控制系統。
資本開支：大新金融中心、新都城一期及西九匯將進行設施升級及優化工程，預計於2025年年底前竣工。
持續改善：管理人將加速推進房地產科技舉措，以簡化程序、緩解成本上升風險。
企業管治：基金持續遵守合規手冊及企業管治守則，並已通過董事會批准對合規手冊的修訂。

财务摘要

指標	截至2025年6月30日	截至2024年6月30日	變動 (%)
收益	391.2 百萬港元	411.0 百萬港元	-4.8
物業營運開支	83.8 百萬港元	86.1 百萬港元	-2.7
物業收入淨額	307.4 百萬港元	324.9 百萬港元	-5.4
成本對收入比率	21.4%	21.0%	不適用
除税後虧損	-172.2 百萬港元	79.5 百萬港元	不適用
可分派收入	168.6 百萬港元	171.6 百萬港元	-1.8
每基金單位分派	9.1港仙	9.1港仙	-
派發比率	93.8%	90.9%	-
資產淨值	12,634.1百萬港元	13,010.1百萬港元	-2.9
每基金單位資產淨值	7.27港元	7.53港元	-3.5

物業組合數據

物業	位置	寫字樓可出租面積（平方呎）	零售可出租面積（平方呎）	總可出租面積（平方呎）	車位數目
大新金融中心	灣仔	369,891	6,490	376,381	46
Strand 50	上環	108,506	9,403	117,909	0
文咸東街135商業中心物業	上環	60,844	3,071	63,915	0
富時中心	旺角	41,004	10,763	51,767	0
雲山大廈物業	中環	37,937	2,177	40,114	0
豐怡中心	旺角	23,024	11,627	34,651	0
永樂街235商業中心	上環	47,481	4,804	52,285	0
渣華道108號商業中心	北角	35,694	2,229	37,923	0
安隆商業大廈	灣仔	25,498	1,708	27,206	0
新輝商業中心物業	旺角	23,817	2,334	26,151	0
倫敦街128號商業中心	油麻地	14,239	2,082	16,321	0
上水中心購物商場	上水	0	122,339	122,339	297
新都城一期物業	將軍澳	0	188,889	188,889	436
光華廣場物業	元朗	42,670	25,741	68,411	0
西九匯	大角咀	0	58,836	58,836	17
耀星華庭物業	北角	0	4,226	4,226	0
百利商業中心物業	尖沙咀	0	7,934	7,934	0