深度报告-20240513-开源证券-2023年房地产行业综述_销售不及预期业绩承压_低估值蓄力板块价值重塑_26页_3mb

房地产行业深度报告总结

中央政策频繁宽松，地方城市限购全面放开

• 2024年，中央层面密集出台政策，包括下调五年期LPR 25个基点，推进房地产融资协调机制。
• 地方层面政策响应迅速，二线城市全面解除限购，调整房贷利率，购房门槛降低。
• 截至2024年4月，全国31个省份建立融资协调机制白名单，1979个项目获得授信，总额超4690亿。

房地产销售市场持续低迷，行业分化加剧

• 2024年一季度，全国商品房销售面积同比下降194%，销售额下滑276%。
• 克而瑞百强房企销售面积及金额同比降幅分别扩大至507%和491%。
• 央企和国企销售表现优于民企，而地方国企表现优于央企。

土地市场趋冷，头部企业聚焦一二线城市拿地

• 2024年一季度，355城土地成交面积同比下降29%，一线城市土地成交金额同比正增长。
• 央国企土地成交占比提升，央国企拿地金额前五均为央企。
• 头部企业如中国海外发展、建发国际，销售增长与拿地强度突出，其拿地权益比和投资集中于核心城市。

利润压力增大，融资改善但风险依然存在

• 2023年头部房企毛利率多数下滑，头部企业期间费用率控制良好。
• 央国企负债优化，合理融资扩张，信用债融资利率同比下降。
• 2024年仍为房企信用债到期高峰，部分房企需采取债务展期。

投资建议：聚焦强信用、区域优选的房企

• 强烈看好投资强度高、布局优质区域、机制市场化的企业。
• 推荐标的：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等央国企；万科A、绿城中国等财务稳健民企及混合所有制企业。
• 目前房地产估值处于历史低位，估值托底的政策仍将持续。

风险提示

• 宏观经济下行、房地产信贷超预期收紧、行业竞争加剧均可能影响市场回暖。
• 行业整合出清期间，优质房企具备竞争优势，但风险仍需谨慎评估。

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