房地产行业年度策略：新模式的序幕-20231106-华泰证券-58页_1mb

新模式的序幕 - 华泰研究房地产行业年度策略总结

核心内容概览

2023年是房地产行业的关键一年，行业整体仍处于改善阶段，企业盈利持续寻底。中央首次明确指出房地产行业供求关系发生重大变化，推动了房地产行业进入新模式阶段。城中村改造和保障房建设成为战略重点，带动市场格局重塑。政策层面，需求端全面宽松，限购、限贷等政策持续放松，市场预期逐步稳定。预计2024年销售走势将呈现前低后高的趋势，投资预计延续小幅负增长，但城中村及保障房建设将形成额外增量。

主要观点

• 行业整体表现：2023年新房销售延续弱复苏，但市场热度分化明显，一线城市表现优于三线城市；二手房复苏较为亮眼，部分城市价格承压。
• 政策导向：中央首次提出房地产供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，重点城市政策优化加快。限购、限贷等政策全面宽松，支持刚性和改善性住房需求。
• 企业表现：百强房企销售增速弱于行业，央国企销售增速优势有所收窄。融资渠道改善有限，房企现金流关注度提升。头部房企高度聚焦核心城市，拿地集中度提升。
• 市场前景：房地产行业将向“保障房+商品房”双轨制方向发展，城中村改造和保障房建设将成为推动行业复苏的重要力量。
• 投资建议：重点推荐优质央国企及物管公司，如A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、滨江服务。

关键信息

1. 房地产行业现状

• 新房销售：2023年1-9月，商品房销售面积8.5亿平，同比下降7.5%；销售金额8.9万亿元，同比下降4.6%。
• 二手房销售：2023年1-10月，26城二手房成交面积同比+26%，部分城市表现优于新房。
• 去化周期：80城新房库存面积4.96亿平，平均去化周期20.6个月，较2022年末上升0.5个月。
• 房价走势：新房价格同比降幅收窄，高能级城市更具韧性；二手房价格同比下滑，但部分城市表现稳定。

2. 土地市场变化

• 土地供应与成交：2023年Q1-3，300城整体土地供应建面同比下降23%，涉宅用地供应建面下降27%；整体土地成交建面下降21%，涉宅用地成交建面下降33%。
• 区域差异：华东区域仍是土地成交主力，长三角城市在土地成交中表现突出。
• 溢价率与流拍率：300城涉宅用地溢价率Q1-3累计约为5.8%，流拍率约16.0%，分城市能级差异明显。

3. 政策动向

• 中央政策：首次提出“房地产行业供求关系发生重大变化”，支持政策从“房住不炒”转向“更好满足居民刚性和改善性住房需求”。
• 限购放松：截至10月18日，已有20个高能级城市放松或取消限购政策，包括1个一线城市（广州）和12个强二线城市。
• 限贷调整：一线城市“认房认贷”政策成为过去式，统一首付比例及贷款利率下限，优化购房杠杆。

4. 2024年核心判断

• 销售走势：预计呈现前低后高的趋势，受基数效应和政策发酵影响。
• 投资走势：商品房销售面积、销售金额、新开工面积、竣工面积、房地产投资同比均预计为负增长，但城中村及保障房建设将形成额外增量。
• 投资预测：商品房销售面积/销售金额/新开工面积/竣工面积/房地产投资同比分别为-8.2% / -7.2% / -10% / -3% / -10.1%。

地产新模式展望

• 双轨制住房体系：保障房与商品房并行，保障房供应体系是双轨制平稳运行的基石。
• 城中村改造：预计总建安投资达8.81万亿元，房票/货币化补偿金额约7.79万亿元。
• 保障性住房：缺口约800-1700万套，可拉动投资额1.6-4.7万亿元。
• 代建行业：逆周期优势凸显，未来行业竞争可能加剧。
• 消费类基础设施REITs：首批项目渐露头角，商业不动产或迎来重估机遇。

风险提示

• 行业政策存在不确定性；
• 基本面持续下行；
• 部分房企存在经营风险。

图表与数据支持

• 行业走势：图表展示新房、二手房成交面积及价格变化趋势，反映市场分化和复苏情况。
• 政策影响：图表显示限购、限贷政策放松情况及政策文件指引。
• 企业表现：图表展示百强房企销售增速、融资渠道及拿地集中度变化。
• 土地市场：图表反映土地供应与成交面积、溢价率及流拍率变化，展示区域差异。

投资策略

• 机构仓位：Q3公募基金地产仓位有所回升。
• 重点推荐：优质央国企及物管公司，如城建发展、建发股份、越秀地产、中海物业等。
• 投资建议：关注具有充裕货值和较强补货能力的房企，以及在代建和REITs领域有布局的公司。

总结

2023年房地产行业在政策调整和市场分化中逐步进入新模式，保障房和城中村改造成为战略重点。尽管销售和投资仍面临下行压力，但政策支持和市场优化将推动行业逐步恢复。央国企和优质物管公司有望在新模式中占据优势，成为投资重点。未来需密切关注政策落地效果及市场基本面改善情况。