> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业点评报告总结 ## 核心内容 2026年8月28日，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部及证监会联合发布多项房地产相关政策，旨在推动房地产行业由“高杠杆、高周转”模式向“稳中求进、先立后破”的新模式平稳过渡。政策涵盖销售制度与融资体系的协同改革，以及资本市场对房地产的支持扩大，标志着房地产行业进入深度调整阶段。 ## 主要观点 ### 销售制度与融资制度协同改革 - 实行“新老划断”政策，对已取得建设工程规划许可证的项目继续执行原有预售制度，对新出让土地及未取得许可证的项目优先采用现房销售。 - 预售项目需完成主体结构封顶后方可实行预售，个人按揭贷款需在项目竣工备案后发放，预售资金的前置融资属性被弱化。 - 开发贷期限优化，预售项目最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年，首次还本日期原则上安排在项目竣工备案后。 ### 房企资金结构变化 - 销售回款时点后移，房企建设期可支配资金减少，预售首付款使用约束加强。 - 房企可分期缴纳土地出让价款，融资渠道多元化，包括股权、债券、ABS等，有助于缓解资金压力。 - 企业将更加重视项目利润安全垫、资金闭环管理、融资能力和产品兑现能力，财务稳健、融资渠道多元、项目经营能力强的企业将更具竞争优势。 ### 资本市场支持扩大 - 证监会支持上市房企定向再融资、并购重组及发行公司债、ABS。 - 支持符合条件的租赁住房、城市更新项目发行或扩募REITs，推动房地产融资向项目合规性、收益性和现金流转变。 - 打通开发融资、持有运营、存量盘活和资本退出渠道，提升行业资金流动性。 ## 关键信息 ### 短期与中长期影响 - **短期**：供给扰动可控，对新房供应和销售影响有限。 - **中期**：现房销售比例提升，有助于降低交付风险、增强购房确定性，推动行业竞争回归产品和运营。 ### 投资建议 - **房地产开发**：推荐华润置地、招商蛇口。 - **商业及物业管理**：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余。 - **房地产经纪**：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家。 ### 风险提示 - 政策效果不及预期； - 销售与回款不及预期； - 行业流动性风险加剧。 ## 行业走势与研究支持 - 报告附有行业走势图，显示市场动态。 - 相关研究包括《投资端延续调整，核心城市价格韧性仍在》和《地产+AI工具系列报告之八：AI投研如何降本提效——Token、耗时与Skill优化实践》。 ## 投资评级标准 - **公司投资评级**：分为买入、增持、中性、减持、卖出五类，基于未来6至12个月内个股涨跌幅相对基准的预期。 - **行业投资评级**：分为增持、中性、减持三类，基于未来6个月内行业指数相对基准的表现预期。 ## 免责声明 - 本报告仅供专业投资者使用，不面向普通投资者。 - 报告内容不构成投资建议，使用本报告需自行判断风险。 - 未经书面许可，不得翻版、复制和发布本报告内容。 ## 机构信息 - **发布机构**：东吴证券研究所 - **地址**：苏州工业园区星阳街5号 - **邮政编码**：215021 - **传真**：（0512）62938527 - **公司网址**：http://www.dwzq.com.cn