20210305-兴证国际证券-宝龙商业-09909.HK-区域聚焦_轻重并举加速开业_6页_1mb

证券研究报告总结：宝龙商业（09909.HK）

核心内容概述

本报告对宝龙商业（09909.HK）的财务表现、业务发展及投资价值进行了全面分析，并给出了“买入”评级，目标价为36.00港元，预期升幅为38%。报告指出，公司2020年业绩超出预期，主要得益于经营效率提升和成本控制，同时在区域聚焦和轻重资产并举的策略下加速商场开业。

主要观点

1. 2020年度业绩超预期

• 营业收入：19.21亿元，同比增长18.6%
• 毛利：5.95亿元，同比增长38.8%
• 调整后净利润：3.23亿元，同比增长55.5%
• 综合毛利率：30.9%，较上年提升4.5个百分点
• 核心净利率：16.8%，较上年提升4个百分点
• 每股派息：全年派息28港仙，派息率为核心净利润的47%

尽管受疫情影响，公司收入增速略低，但利润增速显著高于营收增速，显示出较强的盈利能力。

2. 利润率大幅改善

• 商业运营服务：占营收的81.3%，毛利占比86.1%，毛利率提升至32.8%
• 物业管理服务：占营收的18.7%，毛利占比13.9%，毛利率提升至23.1%
• 综合毛利率：从26.4%提升至30.9%
• 核心净利率：从16.8%提升至18.5%

随着商场运营效率的提升和出租率的改善，公司毛利率仍有进一步提升的空间。

3. 区域聚焦与轻重资产并举策略

• 公司持续聚焦长三角，执行“1 + 1 + N”区域战略
• 截至2020年底，在管商场开业面积达857万平米，其中59%位于长三角，营收贡献超过67.8%
• 已布局项目：121个，其中86个位于长三角
• 2020年开业：9个商场（3个轻资产）
• 2021年计划：13个宝龙广场、3个宝龙天地、6个宝龙星汇（其中2个为轻资产）

公司通过轻重资产结合的方式，加快商场开业速度，提升市场占有率。

4. 物业管理服务稳步发展

• 在管及合约面积：截至2020年底分别为1440万平米和2322万平米
• 物业管理收入：3.58亿元，同比增长25.6%
• 毛利率：从12.9%提升至23.1%
• 未来目标：预计到2023年，物管合约面积将达到5000万平米

公司计划通过优化物业管理系统和加大增值服务力度，进一步提升盈利水平。

关键信息

财务预测（2021-2023E）

估值分析

• 当前股价：26.00港元
• 目标价：36.00港元
• 对应PE：2021年为41倍，2022年为29倍
• 行业对比：宝龙商业在行业中具有较高的盈利能力和成长性，其PE和PB均优于多数同行

风险提示

• 商场出租率及租金收入不及预期
• 商场开业进展不及预期
• 轻资产业务推进不及预期
• 物业管理收缴率不及预期

投资评级说明

• 买入：预期公司股价在12个月内相对相关指数涨幅大于15%
• 行业评级：推荐、中性、回避分别对应行业表现优于、持平、弱于相关指数

总结

宝龙商业在2020年实现了超预期的业绩增长，尤其是在利润率方面表现出色。公司通过区域聚焦和轻重资产并举的策略，加快商场开业步伐，提升市场竞争力。未来三年，公司预计将继续保持良好的增长态势，毛利率和净利率有望进一步提升。分析师维持“买入”评级，目标价为36.00港元，对应2021/2022年分别41/29倍PE，显示对该公司未来发展的信心。然而，投资者需关注潜在风险，如商场出租率、开业进度、轻资产业务推进及物业管理收缴率等。