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存量焕新，价值再造：产业园区存量盘活的困境与破局（上）总结

核心内容

产业园区存量盘活是指通过物理空间更新和产业升级两条路径，对园区土地、建筑及配套设施进行改造提升，推动产业迭代优化，以挖掘存量资源潜力、提升园区价值、适应市场变化为目标。近年来，随着产业园区数量和面积的快速扩张，供需失衡、定位同质化、政策红利消退等问题叠加，导致大量园区面临空置率高、租金承压、创新乏力等困境。为此，各地积极探索多元化的盘活路径，通过创新机制、多方协作和市场化运作，推动园区从“空间运营”向“产业赋能”转型。

主要观点

1. 存量资产过剩问题严峻

   • 全国产业园区数量已超8万家，总供应量预计2025年将突破62亿平方米。
   • 一线城市部分园区因产业配套不足、服务滞后，出现“有空间无产业”现象。
   • 三四线城市园区空置率普遍超过60%，工业厂房出租率下降至79.8%。
   • 企业扩张需求萎缩，园区供需矛盾突出，市场进入租户主导阶段。

2. 过剩根源复杂多样

   • 供需错位：空间供给远超企业实际需求。
   • 定位同质化：全国近六成园区产业重叠，招商内容趋同。
   • 政策依赖：政策红利消退后，部分企业选择搬离，平均驻留时间仅2.7年。

3. 创新机制应对困境

   • 六安金寨案例：采用“司法解封+分割转让+弹性出让”模式，成功盘活低效用地，实现土地利用率100%，新增产值35亿元。
   • 漳州龙文案例：通过“国企+市场+利益分配机制”协同，构建闭环式资金平衡模型，引入智能制造等新兴产业，吸引5家高新技术企业入驻。
   • 永济经开区案例：推行“管运分离”改革，通过产权转让实现平台减负，回笼资金1,341万元，降低负债率15%，推动新项目签约落地。

关键信息

一、存量资产过剩现状

• 全国产业园区数量：超8万家（截至2024年末）。
• 国家级开发区：693家。
• 省级开发区：近2,600家。
• 2025年预计产业园区总供应量：突破62亿平方米。
• 一线城市部分园区空置率：不高，但部分产业聚焦园区存在“有空间无产业”现象。
• 三四线城市园区空置率：保守估计超60%。
• 2024年重点城市研发办公类园区出租率：跌破70%。
• 工业厂房出租率：跌至79.8%。
• 平均租金下降：12%。

二、盘活路径与机制

三、未来趋势与启示

• 空间运营向产业赋能转型：园区不再仅是物理空间的提供者，而是产业发展的推动者。
• 多方协作机制至关重要：政府、企业、金融机构、运营商等多方参与，形成合力。
• 市场化运作是关键：通过公开竞拍、基金引入、盈利反哺等方式实现资金闭环。
• 资产盘活需精准施策：根据园区实际情况，制定差异化、针对性的盘活方案。

结论

产业园区存量盘活是一项系统性工程，需结合地方实际，灵活运用多种模式，突破传统思维，推动园区从“建设为主”向“运营为主”转变。通过优化资源配置、提升产业附加值、增强园区竞争力，实现存量资产的再利用与价值再造，为区域经济高质量发展注入新动能。