20260402-大公国际资信评估-存量焕新_价值再造_产业园区价值再造的机制与转型（下）_5页_436kb

产业园区存量焕新与价值再造总结

核心内容

本文围绕产业园区存量资产焕新的机制与转型路径，通过成都崇州、长沙经开区、福州闽侯三个典型案例，总结出产业园区实现高质量发展的四大关键机制：多元主体协同治理、市场化资金平衡、精准高效服务保障、产业升级价值再造。同时，探讨了园区运营者从空间运营向产业赋能转型的内在逻辑，强调其在角色定位、价值取向、发展动力和核心能力等方面的深刻转变。

主要观点

1. 存量盘活的本质是价值再造

• 存量资产的物理盘活只是起点，真正的价值在于实现产业能级的提升。
• 产业园区需从“空间运营”转向“产业赋能”，构建以产业为核心的价值创造体系。

2. 多元主体协同治理是关键机制

• 存量盘活涉及产权、债务、规划、招商等多方面问题，需构建多方联动的协同治理网络。
• 成功案例中，“府院银企”联动机制、政企优势互补机制、跨区域协同治理机制被广泛应用。

3. 市场化资金平衡机制助力可持续发展

• 资金来源与回流路径是盘活难点，需探索多元化资金解决方案。
• 利益分配创新、多元资金闭环、资产快速变现等机制有效缓解资金压力，推动良性循环。

4. 精准高效的服务保障提升招商效率

• 制度供给和审批效率是吸引优质产业的重要保障。
• 极速审批、全生命周期服务、数字化监管等手段显著提升了项目落地速度与服务质量。

5. 产业升级推动价值提升

• 通过精准定位、产业链协同、土地复合利用等方式实现产业能级提升。
• 成都崇州、长沙经开区、福州闽侯等地通过产业定位调整与资源整合，成功吸引高附加值项目，带动区域经济高质量发展。

关键信息

成都崇州案例

• 推行“数字治理+网格监测”模式，形成低效用地资源清单与问题清单。
• 与青羊区共建青崇航空产业园，实现“总部研发+生产转化”的跨区协作。
• 通过国资回购、法拍收储、精准招商等方式，成功引入百亿级航空产业集群。

长沙经开区案例

• 建立企业A、B、C、D四类分类评价体系，以亩均效益为核心指标。
• 针对广汽菲克闲置资产，采取“拆整为零”策略，分拆土地厂房与设备进行市场化处置。
• 实现低效土地6,733亩、闲置物业264万平方米的盘活，带动汽车及零部件、新一代信息技术产业年均增速超10%。

福州闽侯案例

• 实施“腾笼换鸟+土地复合利用”策略，重新规划并挂牌出让低效用地。
• 闽侯县出台多项政策，放宽自持比例，吸引社会资本参与。
• 岁金智谷项目半年内招商率达75%，预计年产值达30亿元，新增就业岗位8,000个。

四大核心机制总结

运营者转型方向

1. 角色重塑：从“房东”转变为“产业合伙人”，深度绑定企业发展。
2. 价值重构：从物理空间供给转向创新生态构建，强化资源与服务整合能力。
3. 动力转换：从依赖政策红利转向制度创新，提升内生发展动力。
4. 能力升级：从基础服务向专业赋能转型，提升产业理解、资本运作、企业服务等复合能力。

结语

存量焕新不仅是产业园区应对空间资源紧张的现实选择，更是实现高质量发展的必由之路。未来园区需以治理机制、资金机制、服务机制和产业升级机制为支撑，推动运营者角色转型与能力升级，构建可持续发展的创新生态体系。