20260315-浙商证券-房地产行业点评报告_在土地新规下走向结构性修复_3页_374kb

房地产行业点评报告总结

核心内容

2026年3月15日，自然资源部与国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），标志着我国房地产行业土地政策进入“增量转存量”的结构性修复阶段。该通知旨在通过控制新增建设用地规模、优先保障民生工程用地、推动存量土地盘活和城市更新，实现土地资源的更高效利用，引导房地产行业向高质量发展方向转型。

主要观点

• 政策导向明确：38号文强调“严控增量、盘活存量”，要求各省（区、市）年度新增城乡建设用地规模不得超过同期盘活存量土地面积，体现出政策对土地供给结构的优化意图。
• 用地优先序调整：新增建设用地将优先用于国家重大项目、民生工程等，原则上不用于经营性房地产开发，这将显著影响房企的拿地策略和开发方向。
• 支持存量土地再利用：政策鼓励对闲置、低效和批而未供土地进行全面盘活，并为城中村改造等城市更新项目提供更灵活的政策通道，如允许不超过10%的零星边角地用于保障房建设。

关键信息

政策背景与目标

• 38号文是对2025年中央城市工作会议和2024年918号文的延续与拓展。
• 政策目标在于优化土地资源配置，推动城市更新和存量资产运营，促进房地产行业长期健康发展。

对不同城市的影响

• 一线城市及核心二线城市：市场成熟度高，去化周期健康，政策对其影响较小，优质土地供应将保持稳定。
• 部分依赖“摊大饼”式扩张的二线城市：新增用地指标受限，将推动其发展重心向主城更新和存量提质转移。
• 三四线城市：受政策影响较大，土地供应收缩将加速其库存出清，但需依赖人口和产业基本面改善才能实现房价止跌回稳。

对房企的影响

• 盈利模式转型：房企需从争夺增量土地转向提升存量运营能力，行业分化加剧。
• 头部房企优势明显：已布局一线及重点二线城市、具备综合运营能力的房企将更具竞争力。
• 中小房企压力增大：依赖三四线新增土地开发的企业面临生存空间压缩，需加快转型。

投资建议

• 重点推荐：核心区域布局、产品力强的精品开发商；“地产+商业”双轮驱动、存量运营能力强的综合型房企；具备成长弹性和国资背景优势的企业。
• 关注领域：中介公司因增量转存量趋势而成长前景广阔。
• 推荐企业：滨江集团、建发股份（建发国际）、华润置地、越秀地产、贝壳等。

行业评级

• 评级：看好（维持）
• 依据：行业指数有望跑赢沪深300，政策推动下核心资产价值提升，行业结构持续优化。

风险提示

• 政策执行力度存在区域差异；
• 存量土地盘活和城市更新涉及复杂产权与资金平衡问题，落地进度可能慢于预期；
• 若行业销售复苏不及预期，将影响房企现金流及转型进程；
• 部分房企在转型过程中可能面临盈利能力阶段性下降。

投资评级说明

• 股票投资评级：以6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：以6个月内行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡。

法律声明

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