中梁控股-现金流管控及投资收益率测算表讲解-2018.5-21页_2mb

中梁控股集团现金流管控及投资收益率测算表培训总结

核心内容概述

本次培训围绕中梁控股集团在房地产项目中的现金流管控和投资收益率测算展开，重点讲解了主要运营测算指标、现金流量指标、中梁收益指标及相关填表注意事项，旨在提升项目管理人员对财务指标的理解与应用能力，确保项目财务测算的准确性与合规性。

主要运营测算指标

现金流量指标

中梁收益指标

投资收益率相关公式

• 项目自有资金投资回报率 = 销售净利润 / 自有资金投资峰值
• 中梁自有资金投资回报率 = 项目自有资金投资回报率（同股同权）
• 年自有资金投资回报率 = 销售净利润 / 自有资金投资峰值 / 现金流回正时间（含融资） × 12

填表注意事项

1. 前端融资与开发贷关系：

   • 前端融资在拍地后60天内放款到位；
   • 前融还款月份与开发贷放款一般为同一月份（特殊情况除外）；
   • 若开发贷放款晚于前融归还，当月现金流可能出现超资金峰值的情况；
   • 若开发贷放款早于前融归还，土地可能仍处于前融抵押状态，开发贷无法抵押土地。

2. 资金峰值与现金流回正时间修正：

   • 资金峰值修正依据“08现金流量表（含融资）”中第一笔资金支付开始，按月铺排至开发贷放款或开盘前一个月；
   • 现金流回正时间修正以季度按月份的系数为依据，修正前段和后段分别计算。

3. 土地性质选择：

   • 选择一手地或二手地，依据土地是否有合法税务列支凭证；
   • 一手地可列支土地增值税（进项税），二手地则不能。

4. 增值税及土地增值税预缴与清算：

   • 增值税预缴率为3%，清算后按销项税额 - 进项税额计算；
   • 土地增值税预缴与清算采用三分法，普通住宅（144平方米以下）预缴税率1.5%，非普通住宅（144平方米以上）预缴税率3.5%，其他房产预缴税率4.5%；
   • 清算时税金按“孰高原则”测算，不考虑退税（控股统一要求）。

5. 成就共享计提条件：

   • 区域完成集团年度经营指标的90%以上；
   • 现金流在12个月内归正（大项目除外）；
   • 计提比例分档次，按土地等级和净利率水平分别提取项目净利润的10%、15%、20%。

其他关键信息

• 资金利息：按集团制度规定要求的资金使用利率计算的股东投入资金利息；
• EVA值：反映项目在考虑融资成本后的经济增加值；
• IRR：内部收益率，衡量项目投资回报率；
• 融资计划表：需填写融资总额、归还计划及财务费用，财务费用包括前端融资和开发贷的利息成本；
• 增值税及附加、土地增值税、企业所得税：集团采用“孰高原则”进行测算，不考虑退税风险。

总结

本次培训明确了中梁控股集团在房地产项目中的财务测算逻辑，强调了现金流管控和投资收益率的重要性。通过详细的指标讲解和填表注意事项，确保了财务测算的准确性与合规性。同时，培训还指出，项目在满足一定条件（如区域经营指标、现金流归正时间）后可享受成就共享计提，激励区域团队提升项目运营效率。此外，集团统一要求采用“同股同权”原则，确保各股东权益的公平性。