2017-房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之十二：房地产与人口的总结与展望_22页_1mb

文档总结

核心内容

本报告聚焦于人口变化趋势对中国房地产市场的影响，并将其与日本等发达国家进行对比，探讨中国房地产市场未来的走势和挑战。

主要观点

1. 人口规模与年龄结构变化趋势

• 出生率持续下降：自工业革命以来，出生率经历了“S”型变化，目前处于持续下降阶段。
• 三次死亡率革命：人类寿命大幅延长，从20岁增加到70岁以上，这三轮死亡率革命与三次工业革命时间上高度对应。
• 发达国家人口总规模下降：随着死亡率下降结束，出生率下降开始显著影响人口总量，导致人口萎缩。
• 人口金字塔“蘑菇云”趋势：人口结构迅速从年轻型转变为年老型，形成类似蘑菇云的形状，这在发达国家已很明显。

2. 人口状况与房地产市场

• 人口总规模与房地产市场正相关：在人口增长的国家，如美国、英国、澳大利亚，房地产市场表现较好。
• 人口老龄化对房地产需求的影响：
  • 银发族偏好市中心住宅；
  • 住宅反向抵押贷款形成对住宅的负需求，成为老龄产业的一部分。

3. 中国人口规模与人口金字塔趋势

• 中国人口总量将在2023年前后达到顶峰，随后持续下降。
• 人口结构急剧变化：中国人口年龄结构变化速度远超发达国家，仅用不到50年时间完成了发达国家150年才发生的变化。
• 计划生育政策的影响有限：韩国的计划生育政策未能有效扭转生育率下降趋势，放开政策也未能显著改变人口变化趋势。

4. 中国房地产市场前景

• 购房适龄人口下降：25-45岁购房人群在2008年后持续减少。
• 城镇化进程可部分抵消人口下降影响：
  • 城镇化率每年提高0.8%或1%时，城镇购房适龄人口将在2015年至2027年间形成高峰平台。
  • 城镇化率每阶段不同，城镇化率低于60%时增长较快，低于80%时趋于停滞。
• 家庭规模下降：家庭小型化趋势对房地产需求有一定抵消作用，但空间有限。

5. 中国与日本房地产市场比较

• 可比性与不可比性：
  • 中国当前人口结构类似于1980年的日本。
  • 中国城镇化率接近1950年代的日本。
• 日本经验：日本在经历人口老龄化和城镇化放缓后，房地产市场出现长期下行趋势，可作为中国未来发展的参考。

关键信息

• 人口变化：总人口缩减、中青年人口占比减少、老龄化加剧，将对房地产市场造成深远影响。
• 购房适龄人口：2008年后中国购房适龄人口将持续下降。
• 城镇化对房地产的支撑：未来14年左右，城镇化进程将抵消部分人口下降带来的影响。
• 家庭规模变化：家庭小型化趋势对房地产需求有一定支撑作用。
• 日本经验：日本房地产市场因人口结构变化出现长期低迷，中国可能面临类似挑战。

行业与市场数据

• 周期性消费品：上证指数为2143，行业规模占比7.4%。
• 行业指数表现：
  • 绝对表现：1m为-16.1%，6m为60.5%，12m为95.6%。
  • 相对表现：1m为-6.2%，6m为21.1%，12m为58.5%。
• 购房适龄人口预测：2015年左右达到最高峰，约为2.365亿或2.499亿。
• 城镇化率变化：城镇化率在2015年到2027年间形成高峰平台。

分析师信息

• 贾祖国：招商证券房地产行业高级分析师，复旦大学金融学博士，南京大学经济学硕士，有6年证券从业经验。
• 孟群：招商证券房地产行业助理分析师，中南财经政法大学经济学硕士。

投资评级

• 公司短期评级：
  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：股价涨幅在5-20%之间
  • 中性：股价变动幅度介于±5%
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上
• 公司长期评级：
  • A：长期竞争力高于行业平均水平
  • B：长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：长期竞争力低于行业平均水平
• 行业投资评级：
  • 推荐：行业基本面向好，跑赢基准指数
  • 中性：行业基本面稳定，跟随基准指数
  • 回避：行业基本面向淡，跑输基准指数

免责条款

• 本报告基于公开资料，信息准确性不作保证。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 报告仅限特定客户使用，未经授权不得翻版、复制、引用或转载。

图表目录（摘要）

• 图1：全球历史总人口及增长率
• 图2：美国总人口情况
• 图3：英国总人口情况
• 图4：澳大利亚总人口情况
• 图5：德国总人口情况
• 图6：日本总人口情况
• 图7：韩国总人口情况
• 图8：德国人口金字塔的演变
• 图9：2000年和2050全球部分国家人口金字塔
• 图10：工业革命以来英国人口金字塔情况
• 图11：美国购房年龄人口情况
• 图12：美国实际房价与名义房价走势
• 图13：英国购房年龄人口情况
• 图14：英国实际房价与名义房价走势
• 图15：澳大利亚购房年龄人口情况
• 图16：澳大利亚实际房价与名义房价走势
• 图17：爱尔兰购房年龄人口情况
• 图18：爱尔兰实际房价与名义房价走势
• 图19：德国购房年龄人口情况
• 图20：德国实际房价与名义房价走势
• 图21：日本购房年龄人口情况
• 图22：日本实际房价与名义房价走势
• 图23：韩国购房年龄人口情况
• 图24：韩国实际房价与名义房价走势
• 图25：中国总人口预测
• 图26：中国劳动年龄人口占比
• 图27：中国儿童一妇女比率
• 图28：美国白人儿童一妇女比率
• 图29：中国妇女总和生育率
• 图30：美国白人妇女总和生育率
• 图31：中国人口预期寿命
• 图32：美国白人预期寿命
• 图33：中国建国以来人口金字塔情况及预计
• 图34：中国购房适龄人口情况及预计
• 图35：2000年到2050年中国购房适龄人口情况及预计
• 图36：城镇化率新增每年0.8%对应的城镇购房适龄人口
• 图37：城镇化率新增每年1%对应的城镇购房适龄人口
• 图38：城镇化率4阶段模型对应的城镇购房适龄人口
• 图39：日本家庭规模（1920-2000年）
• 图40：美国家庭规模（1900-2000年）
• 图41：日本家庭规模分布（1920-2000年）
• 图42：美国家庭规模分布（1900-2008年）
• 图43：中国家庭人口规模
• 图44：日本总人口及趋势
• 图45：中国总人口及趋势
• 图46：日本购房适龄人口及趋势
• 图47：中国购房适龄人口及趋势
• 图48：日本城镇化率
• 图49：中国城镇化率及趋势

表格目录（摘要）

• 表1：1793-1871年英格兰人口的出生率与死亡率
• 表2：1790-1990年美国人口的出生率与死亡率
• 表3：部分发达国家退休年限比较