20230228-YY评级-地产城市观察之西安_区域表现及托底企业_2页_204kb

西安地产城市观察总结

核心内容

2022年西安楼市整体表现平稳，具备一定韧性。在供给端，土地成交额位居中西部新一线城市第二，但城投平台在市场中承担了托底作用。需求端方面，二手房市场出现量价齐跌的现象，而新房市场则显示出一定的复苏迹象，尤其在部分城镇化率较低的城区，仍有增长潜力。政策端方面，政府在年初出台了需求端和供给端的宽松政策，以保障楼市平稳运行。

主要观点

• 供给端表现：西安的土地市场表现平稳，具备一定韧性，城投平台在市场中起到关键的托底作用。
• 需求端变化：二手房市场持续低迷，但新房市场在政策支持下出现扭转颓势的迹象，部分区域仍具发展潜力。
• 政策支持：政府出台多项宽松政策，旨在稳定市场，促进楼市健康发展。

关键信息

西安房企画像

本文选取了19家尚有存续债的西安房企，其中11家为城投平台，因此整体画像更接近于西安本地城投涉房情况。这些房企的信用资质整体较弱，主要集中在7与7-评级区间。股权结构以本地国资为主，实控人为西安各城区管理委员会。资产规模方面，房企呈现明显的头部尾部分化，主要集中在头部国企和品牌民企。盈利方面，西安本地国资企业整体盈利能力走弱，仅西安国际陆港投资发展集团有限公司在2022年上半年实现归母净利润超过1亿元。

债务状况

• 债务规模大：多数房企面临较大的债务压力，三道红线踩线率为61%，其中“红档”企业占47%。
• 偿债压力重：整体来看，房企的偿债压力较为显著，需重点关注其财务状况。

资质比较

在经营层面，天地源股份的信用资质优于西安曲江文控，主要考虑以下因素：

• 共性：两家房企均在江浙一带一二线城市有所布局，具备一定的安全边际。
• 对比：天地源股份深耕西安本地市场，且在经济发达地区有较多布局，2022年销售表现较为稳健；而西安曲江文控则将土储布局下沉至四五线城市，2022年销售下滑明显，未来面临较大的去化压力。

在债务压力层面，西安曲江文控更为突出：

• 共性：两家样本净负债率均踩红线，债券到期压力较大。
• 对比：西安曲江文控的债务结构相对较弱，整体融资成本可能更高，且到期压力更为显著。

总体趋势

整体来看，西安楼市在政策支持下保持平稳运行，区域内参与地产开发的主体以各开发区域的城投平台为主。尽管政策有所宽松，但房企的信用资质整体偏弱，盈利能力和偿债压力均不容乐观。未来需密切关注这些房企的财务状况及市场表现，以评估其在市场中的可持续发展能力。