20230627-东吴证券-宏观点评_房地产软着陆后_美国经济衰退还有戏吗_勘误版__8页_679kb

房地产软着陆对美经济影响分析

当前状态

• 美国房地产市场呈现软着陆迹象，新屋开工与成屋销售指标持续回升。
• 在加息周期期间，住宅投资提前转正，这与历史经验不符。
• 亚特兰大联储预测住宅投资可能对GDP贡献正增长，缓和衰退可能风险。

历史经验与原因

• 历史表明，住宅投资负增长是经济衰退的预警信号，供需失衡是房市崩溃的主要原因，需求因素尤为关键。
• 加息传导路径导致抵押贷款利率上升，购房需求下降，如2008年加息时抵押贷款申请人数和新屋销售大幅下滑。
• 上次周期（2018年）未出现大崩盘，得益于极低起始利率，未显著削弱购房需求，地产回暖避免了衰退。

不同之处与乐观因素

• 本次需求未受剧烈冲击，尽管经历"史诗级"加息，但居民对负担不起的抱怨未达历史高位，资产负债表趋于健康。
• 预期房屋销售价格和抵押贷款利率趋于稳定，市场信心指数与库存指标转强。
• 与加拿大、瑞典等高房价国家相比，美国住宅投资和房价涨幅相对较缓，不存在显著溢出风险。

风险提示

• 尽管房地产可能软着陆，但仍需关注美国通胀与就业状况，政策转向可能推迟，不确定性依然存在。
• 若房地产超预期反弹，可能导致美联储过度收紧货币政策，引发金融市场不稳定。
• 数据描述可能存在误差，假设和模型依赖历史经验，若经济环境变化可能导致结论偏差。