20180530-申万宏源研究_香港_-海外研究部晨会纪要_5页_1005kb

文档总结

核心内容

本报告为2018年5月30日海外研究部晨会纪要，主要围绕物业管理行业进行分析，评估三家港股上市物业管理公司（绿城服务、彩生活、中海物业）的市场表现、业务发展及投资价值，并给出相应的投资评级建议。

主要观点

行业发展趋势

• 行业集中度提升：物业管理行业集中度持续提高，2016年前十强企业市占率达10%，前百强企业市占率达30%。
• 规模扩张稳健：物业管理服务仍是行业主要收入来源，占总收入70%-90%。合约管理面积持续增长，彩生活以4.4亿平米的合约管理面积位居行业第一。
• 毛利率改善：行业毛利率从2016年的28.7%提升至2017年的29.1%，主要得益于酬金制业务和增值服务的占比提升，以及有效的成本控制。
• 盈利能力差异：由于收费方式不同（酬金制 vs 包干制），企业盈利能力存在显著差异。绿城服务因采用包干制，单位收费面积净利润最高，达3.7元/平米。

公司表现与前景

• 彩生活：2017年净利润3.21亿元，单位收费面积净利润1.1元/平米，但其物业费较低，仅为0.8元/平米。预计未来三年合约管理面积年复合增长率11%。
• 绿城服务：2017年净利润3.87亿元，单位收费面积净利润3.7元/平米，预计未来三年合约管理面积年复合增长率24%。
• 中海物业：2017年净利润2.60亿元，单位收费面积净利润2.7元/平米，预计未来三年合约管理面积年复合增长率16%。

投资评级

• 行业评级：维持“超配”评级，认为物业管理行业在中长期向好，短期可能震荡整理。
• 公司评级：
  • 绿城服务：Outperform（跑赢大盘）
  • 中海物业：超配（Overweight）
  • 彩生活：超配（Overweight）

关键信息

估值情况

• 行业平均估值为22倍18年PE。
• 绿城服务估值为31倍18年PE，中海物业为23倍，彩生活为13倍。

投资建议

• 中海物业：受益于开发商中国海外发展的销售增长。
• 彩生活：有望从万达物业的利润贡献中获益，并可能重返港股通名单。

风险提示

• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 投资决策应基于个人情况，如投资组合结构、风险承受能力等。
• 报告中提及的公司可能与研究机构存在关联，需注意潜在利益冲突。

披露信息

• 分析师：李虹
• 公司声明：公司不持有目标公司股份或衍生品，但其附属公司可能持有超过1%的股份。
• 合规联系：如有疑问，可联系合规邮箱 compliance@swsresearch.com 或访问官网 www.swsresearch.com 查阅披露资料。
• 免责声明：报告内容基于公开信息，不保证其真实性、准确性或完整性；投资回报可能波动，公司不承担由此产生的任何损失。

投资评级定义

分发限制

• 香港：仅限专业投资者。
• 英国：仅限具有专业投资经验的个人或高净值公司等。
• 新加坡：仅限合格投资者和机构投资者。

知识产权声明

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注：本报告为研究分析性质，不构成任何投资建议，投资者需自行判断并承担投资风险。