20210905-安信证券-固定收益主题报告_六个问题解析TOP50房企中报_13页_1mb

六个问题解析TOP50房企中报总结

核心内容概览

2021年上半年，TOP50房企在政策调控与市场环境的双重影响下，整体表现呈现以下特点：

• 三条红线管理：多数房企维持原档位，红档房企积极降档，但剔预资产负债率仍是最难达标指标。
• 降杠杆成效：房企杠杆率整体下降，融资成本降低，但少数股东权益上升显著。
• 拿地参与度：房企拿地强度回落，国企表现优于民企，部分房企拿地比例较低。
• 融资表现：融资环境趋紧，融资成本普遍下降，债务期限结构有所改善。
• 盈利状况：房企毛利率持续下降，部分企业面临盈利压力。
• 销售表现：销售增速分化，部分房企表现强劲，但整体市场降温趋势明显。

主要观点

1. 三条红线变化

• 八成TOP50房企三条红线档位不变，仅6家房企实现降档，1家升档。
• 当前三条红线达标情况：现金短债比达标率超90%，净负债率达标率超80%，剔预资产负债率达标率仅40%。
• 红档房企中，71.4%转为橙或黄档，目前TOP50中仅剩3家红档房企。
• 剔预资产负债率达标难度最高，预计2023年末达标难度更大。

2. 降杠杆含金量

• 平均净负债率降至87.1%，剔预资产负债率降至72.3%，杠杆率整体下降。
• 有息负债总额小幅下降0.6%，但少数股东权益大幅增加11%。
• 少数股东权益占比平均达41.6%，三成房企占比超过50%。
• 恒大、蓝光等房企有息负债下降显著，达10%以上。

3. 房企拿地参与度

• 平均拿地强度降至34.6%，比2020年下降5个百分点。
• 国企平均拿地强度达46.2%，民企仅29.5%，国企更积极。
• 拿地强度超40%的房企包括招商、绿城、金地、融信、华润、远洋、滨江、龙湖等。
• 合景、禹洲、恒大、奥园、世茂等房企拿地强度偏低。

4. 房企融资表现

• 融资环境较紧，有息负债余额下降，但融资成本普遍回落。
• 平均综合融资成本降至5.7%，相比2020年下降18BP。
• 国企融资成本优势明显，平均为4.7%，民企为6.2%。
• 多数房企融资成本下行，雅居乐、美的、奥园、绿城、旭辉、滨江等降幅显著。
• 债务期限结构有所改善，短长期有息负债比平均下降1.1个百分点。

5. 房企盈利表现

• 由于低毛利项目进入结转高峰，TOP50房企平均毛利率降至20.5%，比2020年下降2.5个百分点。
• 80%的房企毛利率下降，其中金地、恒大、首开等降幅较大。
• 华夏幸福和蓝光因信用风险，毛利率降幅尤为显著。

6. 房企销售表现

• 销售增速分化明显，重仓长三角和湾区的房企表现较好，如绿城、佳兆业、美的。
• 8月销售增速普遍下滑，8家房企增速低于10%，1家出现负增长。
• 销售目标完成率平均为62.1%，滨江、金地、正荣、融信、美的、旭辉等完成率较高。

关键信息

• 三条红线：现金短债比、净负债率、剔预资产负债率。
• 降杠杆：平均净负债率下降2.2个百分点，剔预资产负债率下降0.5个百分点。
• 拿地强度：TOP50房企平均为34.6%，国企表现优于民企。
• 融资成本：TOP50房企平均融资成本为5.7%，国企更具优势。
• 毛利率：TOP50房企平均降至20.5%，80%房企毛利率下降。
• 销售目标完成率：8月平均为62.1%，部分房企表现突出，部分房企表现低迷。

风险提示

• 指标口径差异可能导致数据不一致。
• 房地产调控政策可能超预期，影响行业走势。
• 少数股东权益上升较快，部分房企降杠杆含金量不足。
• 部分房企盈利能力明显趋弱。
• 下半年销售可能加速走弱，市场面临压力。

行业趋势与总结

总体来看，2021年上半年TOP50房企报表有所改善，包括：

• 三条红线指标稳定，多数房企降档。
• 杠杆率下降，融资成本降低，债务期限结构优化。
• 拿地强度回落，但国企表现优于民企。
• 销售分化明显，部分房企表现强劲，但市场整体降温。

尽管房企在降杠杆和融资成本方面有所改善，但行业仍面临少数股东权益上升、盈利承压、销售增速放缓等潜在风险。需密切关注政策变化及市场动态，以评估房企的可持续发展能力。