中国养老地产概况与前瞻_4页_1mb

中国养老地产概况与前瞻总结

人口老龄化现状

中国已进入老龄化社会，根据国家统计局2015年数据，60岁及以上人口约2.22亿，占总人口的16.1%；65岁及以上人口近1.44亿，占10.5%。按照联合国新标准，65岁人口占比达7%即为老龄化社会，中国远超此标准。预计到2050年，60岁及以上人口占比将达36.5%，远高于英美国家的30.7%和27.9%。老龄化趋势加剧，家庭式养老模式难以持续，长者护理服务、养老公寓及托管养老服务需求显著上升。

政策与优惠

政府高度重视养老产业发展，自“十一五”起已推动便利长者生活的基础设施建设。至“十二五”时期，提出构建“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的社会养老服务体系。2016年，民政部等发布《民政事业发展第十三个五年规划》，明确支持社会力量创办养老服务机构，并提供以下优惠政策：

• 土地：对营利性养老机构建设用地优先保障供应，允许存量建设用地用于养老设施建设。
• 人才：鼓励大专院校毕业生从事养老服务工作。
• 税收：对养老机构提供的养护服务免征营业税，适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。
• 金融：支持养老服务业的信贷需求，鼓励养老机构投保责任保险。

参与机构

中国养老地产项目的主要参与机构可分为三类：投资者、开发商和运营商。

• 投资者：以机构性投资者为主，包括保险机构、国企、民企、信托及私募基金。保险机构如泰康人寿、中国人寿、平安人寿、太平人寿等，均在不同城市布局养老社区项目。
• 开发商：具备市场了解、成本控制、土地资源及融资优势，通常兼具投资者与运营商角色。例如万科地产、保利地产、绿城集团、远洋地产、复星集团等。
• 运营商：国内外专业养老服务机构，如亲和源、仁爱华、木下养老、峰堡集团等，多参与项目后期运营，部分机构也涉足项目前期设计及投资。

资产证券化前景

养老地产的资产证券化有助于企业融资和投资者参与。目前，中国尚未有养老公寓或康复医院作为物业包装的REITs产品，但随着行业成熟，未来有望推出相关REITs产品。美国医疗健康产业REITs发展较为成熟，平均价格相对营运现金流的倍数（P/FFO）与整体REITs表现相近，显示投资者对医疗健康领域的认可。

医养结合发展趋势

医养结合是未来中国养老产业发展的重点方向。相关政策鼓励养老机构与医疗机构合作，提供全方位服务，包括医疗、康复、护理、居住、生活照料、精神心理及文娱活动等。医养一体化模式有助于提高资源利用效率，解决老龄化带来的养老与医疗双重压力。

行业挑战与机遇

尽管养老地产市场前景广阔，但仍面临以下挑战：

• 行业分散，企业众多，缺乏统一标准；
• 初期资金需求大，回本期长；
• 现金流动性较低，运营经验不足。

同时，随着社会对养老及医疗服务质量的要求提升，以及国家政策的推动，养老地产正朝着高增长、医养一体化和资产证券化方向发展。

国家医疗政策要点

• 加强社会办医协同发展：为社会办医预留床位和大型设备，鼓励社会资本参与公立医院重组，支持公立医院与社会力量合资创办医疗机构，允许医师多点执业。
• 建立完善分级诊疗模式：控制公立医院普通门诊规模，支持病人优先到基层医疗机构就诊，由基层机构逐步承担康复和护理等服务。
• 推进医疗机构与养老机构合作：鼓励中医药与养老结合，开通绿色通道，支持医疗机构设置养老床位，支持养老机构设置医疗机构，发展社区养老服务。
• 床位规划预留：每千常住人口医疗卫生机构床位数控制在6张，其中医院床位4.8张，基层医疗卫生机构床位1.2张。公立医院床位3.3张，社会办医院预留1.5张。

总结

中国养老地产正快速发展，受益于人口老龄化、政策支持及社会需求增长。行业参与者包括保险机构、房地产开发商及专业养老服务机构，未来将更注重医养结合与资产证券化。尽管存在行业分散、资金需求大等挑战，但随着政策深化及市场成熟，养老地产有望成为高增长、高附加值的产业。戴德梁行等专业机构已提供一站式服务，助力行业发展。