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香港工业地产市场季度报告摘要：2024年第四季度

核心表现

• 空置率与租金：Q4 2024工业地产市场整体低迷，租金连续两季度下滑。现代物流租金环比降2.8%至$17.10/平方英尺，一般工业租金环比微降0.1%至$12.80/平方英尺；空置率略有下降，但水平总体偏高。

关键趋势与驱动因素

• 供过于求持续：高企的空置率和新增供应压力使得租金难以上涨。部分大型基金业主不愿调租，间接导致租户收缩业务或迁址。
• 租户需求变动：需求结构变化包括部分租户优化仓储布局，并因租金吸引力高的原因，从旧工业区/偏远区域搬迁至新开发项目。如亚洲领先的电子商务公司拼多多，已搬迁更大仓储设施满足业务发展。
• 城市发展与土地归还：香港政府推进北部都会区发展的背景下，包括锦田地区在内一系列工业用地重整计划，预计将持续刺激搬迁需求。
• 电商影响：电商增长提高了物流仓储需求，推动主要物流设施租金增长，展示需求侧对仓储空间的依赖。

分区视角与租赁动态

• 租金分布：现代物流设施租金横向区域差异不显著，但新界东部地区一般工业租赁价格跌幅较大，反映不同区域供需不平衡。
• 重大租赁事件：Q4新旧租约数据显示，新项目（LOGT）租金相对坚挺，反映了开发商为吸引租户提供的策略性定租。
• 业主层面：不同地皮特性导致业主间经营表现分化，部分高单价工业区区块仍保持吸引租户的能力。

结论与展望

• 综合分析，香港工业地产面临结构性过剩和分化市场现象。虽然短期需求由电商等带来一定支撑，但总风险仍大于机遇。中期内，预计租金将持续承压，基于现有市场环境，明年的租金水平可能存在2-3%的下滑。