20180828-辉立证券-Entrenching_presence_in_the_Jurong_Lake_District_7页_651kb
报告摘要
总结：CapitaLand Mall Trust (CMT) 收购西格特交易分析
核心内容
CapitaLand Mall Trust (CMT) 宣布以 S$789.6 万收购其母公司CapitaLand Limited持有的 西格特（Westgate） 剩余 70% 股权，总交易成本（含相关费用）预计为 S$806 万。交易预计于 2018 年第四季度完成。此次收购是CMT资本再配置的一部分，资金将通过债务和股权组合筹集。
主要观点
1. 收购背景与动机
- 增强在Jurong Lake District的布局：西格特位于快速增长的Jurong Lake District，该区域被规划为新加坡的第二中央商务区，未来发展前景良好。
- 资本再配置：CMT计划将此前出售Sembawang Shopping Centre所得资金用于投资新资产，以提升资产组合质量。
- 市场价值提升：西格特的市场价值在两个月内上涨了 14%，达到 S$11.28 亿，较2018年6月的 S$9.91 亿 明显提升。
2. 收购财务影响
- Entry Yield 为 4.3%，略低于CMT当前资产组合的 NPI Yield 5.8%，因此收购的盈利性取决于融资结构。
- 仅在高债务融资情况下有利：若收购资金 70% 以上由债务融资，则可能对 FY19e DPU 产生 1.2% 的提升，并可能推动目标价 上升约 S$0.02。
- Gearing 增加至 36%：若完全债务融资，CMT的杠杆率将从目前的 35.5% 上升至 36%，但仍在可接受范围内。
3. 估值分析
- P/NAV 为 1.08，略低于当前市场价 S$2.15，表明市场对其估值略显乐观。
- DPU（每股可分配收入）预计为 11.5 分，较当前 11.4 分 略有提升。
- Dividend Yield 为 5.6%，与当前市场价 S$2.05 相比，提供一定的收益吸引力。
4. 投资评级
- 维持中性评级（Neutral），目标价 S$2.05 未发生变化。
- 目标价对应的 FY18e Yield 为 5.6%，P/NAV 为 1.03，表明当前估值与目标价之间存在一定的空间。
关键信息
收购详情
- 交易金额：S$789.6 万（收购西格特70%股权）
- 交易总成本：约 S$806 万（含相关费用）
- 交易完成时间：预计 2018 年第四季度
- 收购资金来源：债务与股权组合（具体结构待定）
资产表现
- 西格特最新出租率：98%
- 租赁期限：99 年（自2011年起）
- 市场价值：S$11.28 亿（较2018年6月估值提升14%）
财务预测（单位：S$百万）
| 项目 | FY16 | FY17 | FY18e | FY19e |
|---|---|---|---|---|
| 净财产收入（NPI） | 480 | 478 | 489 | 492 |
| 可分配收入（DPU） | 394 | 396 | 404 | 408 |
| P/NAV | 1.07 | 1.04 | 1.02 | 1.06 |
| ROE | 6.0% | 5.9% | 5.9% | 6.1% |
资本结构
- 净负债率：预计从 35.5% 上升至 36%
- 债务成本：假设为 3.2%，若融资结构以债务为主，收购有望提升收益。
股价表现
- 当前股价：S$2.15
- 目标价：S$2.05
- 总回报率：0.6%
- 股价波动：过去一年股价上涨 8.6%，但近期有所回落
估值方法
- DDM模型：使用 7.25% 的成本权益 和 1.5% 的终端增长率 进行估值分析。
评级系统
| 总回报 | 推荐 | 评级 |
|---|---|---|
| > +20% | 买入 | 1 |
| +5% 到 +20% | 积累 | 2 |
| -5% 到 +5% | 中性 | 3 |
| -5% 到 -20% | 减持 | 4 |
| < -20% | 卖出 | 5 |
联系信息
香港代表
- 王 Benny：交易总监，电话：(852) 2277 6720，邮箱：bennywang@phillip.com.hk
- 张 Jing：研究分析师，电话：(86) 2151699400-103，邮箱：zhangjing@phillip.com.cn
- 李 Terry：研究分析师，电话：(852) 2277 6527，邮箱：terryli@phillip.com.hk
- 周 Eurus：研究分析师，电话：(852) 2277 6515，邮箱：euruszhou@phillip.com.hk
- 邝 Tracy：研究分析师，电话：(852) 2277 6516，邮箱：tracyku@phillip.com.hk
销售代表
- 欧 Aric：企业及机构销售经理，电话：(852) 2277 6783，邮箱：corporatesales@phillip.com.hk
- 黄 Matthew：国际销售经理，电话：(852) 2277 6678，邮箱：foreignstock@phillip.com.hk
- 石 Yoshikazu：日本团队国际销售经理，电话：(852) 2277 6624，邮箱：yshikita@phillip.com.hk
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- 报告内容基于分析师对市场信息的分析，不代表个性化投资建议。
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